房贷政策收紧并非空穴来风 差别化信贷可能性增加

　　房贷政策收紧并非空穴来风

　　阎 岳

　　在8月17日静安史上单价最高地王诞生后的5天内，上海紧急中止了三幅地块的出让。北京则在年内3个月无宅地推出，4个月无宅地成交。深圳7月份没有住宅用地推出与成交，8月份的供地则集中于商办、工业类用地。此前，南京市在修改土拍政策前，曾中止了8幅地块的出让。这一连串的信息引发了市场对土拍和房贷政策的猜测，而9月份往往也是房贷政策调整的一个重要时间窗口。

　　从最近几年的情况看，每年的9月30日和3月30日是住房信贷政策调整的窗口期。

　　2015年9月30日，央行、银监会共同发布《关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》提出，在不实施"限购"措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。《通知》同时强调，央行、银监会各派出机构应按照"分类指导，因地施策"的原则，加强与地方政府的沟通，根据辖内不同城市情况，在国家统一信贷政策的基础上，指导各省级市场利率定价自律机制结合当地实际情况自主确定辖内商业性个人住房贷款的最低首付款比例。

　　这也是目前实行的居民房贷政策。

　　此前的2015年3月30日，央行、住建部、银监会共同发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，2014年9月30日，央行、银监会共同发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》。

　　而今年以来房地产暴露出来的问题，增加了房地产差别化信贷政策推出的可能性。

　　从今年上半年人民币贷款部门分布看，拽贷款增长较快，尤其是个人住房贷款增长进一步加快。上半年个人住房贷款增加2.3万亿元，同比多增1.2万亿元，6月末增速达32.2%，月度增量也屡创新高，这主要是因为上半年商品房销售增速较高，带动个人住房贷款较快增长。

　　而在7月份4636亿元新增贷款中，几乎全部是拽贷款尤其是个人住房贷款。对此，央行有关负责人解释称，从拽部门贷款看，今年增长确实比较突出，当然主要与不少城市房地产市场升温有关，前7个月平均每月个人中长期住房贷款接近4000亿元，季节性波动也不大。

　　监管层希望珍贵的新增贷款流向亟待补血的实体经济，而不是流入房地产市场，助涨资产泡沫。于是，一些此轮领涨房地产的城市开始祭出限购限贷措施。

　　近期，合肥、南京陆续收紧个人房地产贷款，苏州在二线城市中率先重启限购。在这些城市的调控中，限贷政策相对温和，限购政策则力度更猛，挤出了部分投资性需求。这与央行倡导的"分类指导，因地施策"原则一致。

　　上半年，全国50个主要城市共拍出219宗地王。地王现象频出背后的企业高杠杆拿地，增加资产泡沫风险。这与中央强调的"要抑制资产泡沫"相悖。因此，更严厉、更严谨的房地产信贷政策有望面世，在推动三线、四线城市房地产去库存的同时，遏制一线城市房地产泡沫，促进二线城市房地产市场健康发展。