孙宏斌做对了什么？从中报看融创的核心竞争力

　　上市近7年，融创的营业收入增长超6倍，合同销售额扩容近25倍。以今年达成3000亿目标来看，融创在规模上已然完成全国范围的合理布局，成功跻身行业第一军团，在战略上实现了超常规高速发展。

　　融创中国于9月1日发布的2017半年业绩报告显示，公司依然保持市场份额的高速增长，且良好的市场表现逐步体现到财务报表之上。

　　

　　今年1-6月，融创实现合同销售金额1088.5亿元(人民币元，下同)，同比增长94.2%，截至2017年8月底，融创已完成了1613.5亿合同销售，同比大幅增长106%。

　　融创中国执行董事及行政总裁汪孟德在2017年中期业绩会上称，公司全年销售目标已由年初的2100亿大幅提高43%至3000亿，即在2016年的基础上再翻一番。

　　受惠于合同销售的连续增长，公司上半年经营绩效突出。实现营业收入133.3亿元，同比增长26%，权益收入241.92亿，同比增长58.9%，毛利26.16亿，增长了86%。溢利16.14亿，同比大涨1469.7%，公司拥有人应占溢利13亿，同比大涨1683.4%。

　　公司流动性充裕，截至报告期末，拥有现金余额924.09亿元，较2016年底的698亿元增长约32.4%，融资成本再创新低，借贷的加权平均年利率约为5.8%，较去年同期减少0.56个百分点。

　　融创中国董事会主席孙宏斌在中期业绩发布会上表示，融创坚定地看多中国，在境外一点投资都没有，也看多中国的消费升级。“我们坚定支持宏观调控，我们坚信行业发展会有好的结果，因为调控会让行业发展更健康，所以中国的地是安全的，房地产是安全的。”

　　

　　年销售额再翻倍

　　过去几年，融创中国的市场表现十分抢眼，在2016年翻倍的基础上，2017年仍旧势头凌厉。

　　融创最新销售月报称，截至2017年8月底，融创实现合同销售额1613.5亿元。今年初，该公司曾确定年度销售目标为2100亿，按此目标，融创已完成76%。考虑到良好的市场表现，公司将年度目标上调至3000亿。如若实现，融创将成功跻身行业第一军团，为后续发展打开全新格局。

　　汪孟德在业绩发布会上表示，有信心达成新的年度目标，原因有二。一是下半年公司可售资源高达3800亿，即使按照50%的去化水平，也足以再卖接近2000亿;二是融创土地成本低而销售均价高于同行平均水平，这让公司拥有更充裕的价格弹性，下半年将随行就市及时根据市场变化做出灵活应对，以确保销售目标的达成。

　　营销能力较强，一直是融创的竞争优势之一。从2012年356亿元销售额，到2016年的1553亿，该集团实现了高达51%的年复合增长率，在中国房地产行业中首屈一指。而同期中国商品房销售额的复合增长率仅为16.23%。

　　2016年，融创实现了1500亿元的销售额，较2015年大幅增长120%。今年随着限购、限贷、限价、限售等政策的相继出台，市池调在近几个月反应明显。受此影响，部分中小房企销售业绩同步下滑，而大型房企销售依然保持稳定增长，特别是融创中国，其销售从3月开始逆势发力，连续多月实现月销售额接近或超过200亿元。

　　8月31日，克而瑞《2017年1～8月中国房地产企业销售排行榜》榜单显示，1-8月，融创以1613.5亿元的合同销售金额位居行业第六。

　　土地储备跻身前三强

　　享有“并购专家”美誉的融创在土地二级市场斩获丰富。今年上半年，虽然该公司暂停公开土地市场上买地，但二级市场上的多宗并购，使得该公司土地储备大幅增长。

　　目前，融创已实现在全国北京、上海、华北、东南、西南、广深、华中、海南等八大区域，62座城市，约300多个项目的版图布局。截至8月25日，不计入万达13个文旅城项目，融创的总土地储备达1.01亿平米。

　　其中2017年上半年新增2553万平米，如果将7月份收购的13个万达文旅项目约5000万平米，以及一二线联动的4300万平米的资源计算在内，融创土地储备已经超过2亿平米，位列行业前三。平均楼面地价仅为5130元/平方米，远低于同行在公开土地市场上获取的土地成本价格。

　　从2012年的京、津、沪、渝、杭五大城市布局，到如今的八大区域、60多城;从2012年356亿的年销售额，到2017年1-8月的1613.5亿元，高速的增长，离不开该集团对行业发展具有前瞻性的研判能力和精准的战略布局，以及果敢的并购策略。

　　对于融创而言，并购是公司得以快速健康发展的助推器。据透露，融创历史上进行超过200多个项目的并购，为融创在并购市场上积攒了非常好的口碑，收购绿城上市股权、佳兆业、雨润这三个案例虽然最后未如期达成，但是却为融创带来了“厚道”“值得信赖”的市场形象。

　　2016年底以来，融创在并购市场上大刀阔斧，先后大手笔接盘融科、万达文旅城等优质资产包。

　　财务状况安全稳健

　　汪孟德表示，公司截至6月末的现金余额达926亿，较上年末的698亿大幅增加，这保证了公司的财务安全。未来，公司的销售状况也将十分理想，下半年拥有约3800亿的可售货值，足以回笼大量现金。

　　事实上，对房地产企业而言，静态的财务分析通常不能反映土地的增值因素。由于近年来土地持续升值，如果按市场公允价值进行评估，融创的资产远大于财报以成本法估值的结果，其真实净负债率并没有财报显示的那么高。事实上，高土储模式下，适当的负债经营，是成功房地产企业的不传之秘。

　　融创在业绩发布会上透露，上述土地储备合计可提供货值超过2.5万亿，将给公司未来几年的合同销售提供必要保障。更为关键的是，融创在市场低谷期通过并购获取的土地成本较低，未来升值溢价空间极大。

　　另外值得提及的是，融创的负债结构及现金流处于稳健状态。数据显示，融创有息负债中，短期债务比重较小，2017年下半年到期比例仅为7%，2018年到期部分24%，其余均在2019年以后到期。

　　另外，融创真实的资金支出远低于外界的判断，在现有的300多个项目中，有190个、即超过2/3的项目是有合作伙伴的，各方是按照股权比例共同投入的，因此，众多项目的同时运转，对融创的资金要求没有想象中的大。

　　更为重要的是，许多并购项目在融创接盘之后可快速销售回笼资金。以融创2016年9月以138亿对价收购融科42个项目为例，收购当年即为融创贡献约百亿销售额。

　　融创中国投资者关系部总经理兼联席公司秘书高曦在业绩发布会上表示：我们希望净负债率2018年降到90%以内，2019年降到70%以内。

　　对于降负债的目标，汪孟德表示，公司将负债的目标，不是因为公司不安全，而是因为公司已经到了现在这个规模，未来会有大量的回款结转和利润释放。我们将负债不是靠还债，而是靠回款之后资产的增加来实现，因为公司拥有未结转资源超过2000亿，这将给未来两年带来大量的利润，从而增厚股东权益。

　　种种迹象显示，融创已经进入最好发展阶段。未来充足的可售货值，已售未结转资源，奠定未来业绩爆发基础，超低土地成本，较高销售均价显示较强市场价格弹性，这家曾经开足马力策马狂奔的公司已具备参与一线竞争的实力。