险资助推楼市洗牌加速

　　张宏伟

　　万科7月10日晚间发布公告称，前海人寿保险股份有限公司于2015年7月买入公司股份5.53亿股，占公司总股本的5.00%。公告显示，本次买入前，前海人寿未持有万科A的股份，本次买入后，前海人寿持有万科A5.53亿股。

　　尽管前海人寿背后有宝能集团做后盾，但从前海本身来讲，仍然为一家险资企业。从当前市场特征来看，预计在今年下半年险资有可能会继续频繁举牌房企，继续影响中国房地产市场格局。

　　其实，险资举牌房企不是今天才有的事情。去年以来，万科、金地、金融街、佳兆业、华业集团、碧桂园等房企被险资资本大鳄举牌或收购股权的事件备受市场关注。而至今年，房企被险资举牌的现象不减反增。险资盯上的目标不只是万科、金地、金融街，甚至传统地产巨头“招保万金”悉数被险资买入，而且数量巨大。市场格局在险资的幕后操作下正在悄悄地发生变化。

　　以金地为例，截至去年9月底，金地集团的第一大股东为生命人寿，在去年三季度继续增持了金地集团至29.9%，逼近要约收购线。安邦保险紧随其后增持了1亿股，持股比例也提升至18.83%。以生命人寿和安邦保险为首的险资对金地集团的持股已高达55%，高度控盘；今年4月1日，中国平安入股碧桂园，共斥资62.95亿港元持股9.9%，成为碧桂园第二大股东；截至今年7月10日，前海人寿买入万科A5.53亿股，占到万科总股本的5%。

　　此外，据Wind数据统计，133家A股房企中，被险资进入前十大股东的房企为23家，占比达到17%。其中，中国人保入股5家房企，安邦保险入股4家，中国人寿入股3家，生命人寿入股2家。市场格局或因为险资频繁举牌房企而发生变化。

　　从险资频繁举牌房企或收购房企股权的市场背景来看，当前，股市遭遇连续大跌，即使出现阶段性反弹，房企市值也仍然处于阶段性低估阶段，甚至有的企业股价偏低、破净。而此时，在沪深两市的上市公司中，符合资本大鳄举牌条件(大股东持股比例低于30%、股权分散、市净率较低等)的房企不在少数。同时，房地产市场四轮“救市”政策出台，楼市正处于复苏阶段，险资预判未来1~2年市场肯定还是趋好的，房企的业绩也会逐渐好转，此时“抄底”房企有直接财务投资的获利的目的，这是险资看中并投资房企的最直接原因。

　　而从今年下半年楼市发展趋势来看，截止到目前，大部分城市楼市限购政策已取消、央行已经有四次降息三次降准落地，“3·30新政”也在鼓励改善型需求入市，楼市在下半年势必会出现反弹，甚至年底出现翘尾行情。也就是说，在多重利好因素影响下，楼市短期内也会如险资判断那样逐渐出现成交量复苏和好转的行情。从市场时机的角度来看，楼市政策层面短期利好频出，成为资本市场险资举牌房企、改变市场格局的机会。

　　从未来中国经济基本面与货币政策表现来看，预计2015年上半年经济增速为7%左右，国内经济仍然处于“触底”阶段，经济改革与结构调整还在持续。受宏观经济改革、经济触底阶段等因素的影响，下半年的房地产市场仍将以鼓励住房消费为基调，不会因为当前短期内政策利好、一线城市及部分二线城市楼市基本面已经有明确好转而改变。此时，股市恰好处于连续性下跌，房企市值处于相对低估的阶段，对于险资来讲，部分股权分散，市值也相对低估的房企仍将继续成为其举牌关注的对象。因此，从市场时机的角度来看，未来一段时期内还会有更多的房企被险资举牌，尤其是针对股权相对分散、相对比较容易切入的房企来讲，或许会再度成为被险资举牌的对象。

　　而对于这些被举牌的房企来讲，险资举牌对房企自身经营管理可能会带来一些挑战，甚至还有可能会因为险资成为大股东后出现管理层的变革，短期内会影响企业的经营效率。但是，这些毕竟是暂时的，从另外一个角度来说，险资的介入对于房企来讲也带来一定的机会，一定程度上也会引起市场格局的变化。

　　从实际影响力与资源配置的角度来讲，险资举牌房企之后尤其是成为大股东之后，对于被举牌的房企的影响力会逐渐加大，险资的介入有可能会使一部分房企拥有相对充裕的资金，并且资金成本上远远低于同行，这些房企也可能因此插上新一轮规模化扩张的翅膀，形成“强者恒强，大者恒大”的局面。市场格局有可能会重新改写，加速当前市场重新洗牌的进程。

　　我认为，就目前险资企业资金投向来看，大多数险资企业都有进军养老地产的计划，或者已经开始在养老地产领域布局。当前，险资企业举牌房企，尽管不会马上形成险资与房企的开发养老地产的战略联盟，但是，险资对于被举牌的房企的影响力会逐渐增加。因此，不排除今后险资会利用房企在房地产领域的优势开展养老地产市场的布局工作，谋求未来健康养生行业的霸主地位，重新洗牌养老产业市场，改写养老地产领域的市场格局。

　　(作者为同策咨询研究部总监)