公瀛投资：2018年房地产的新“黄金时代”

　　2017年即将接近尾声，2018已在不远处望。房地产迈入新时代、新纪元，国民的居住观和住房需求已发生重大转变，建立房地产市场的长效机制，有效化解矛盾，满足人民对住房美好生活的向往，无疑将会是未来一年甚至是一段时间内房地产发展的主旋律。

　　地产时代的新转变

　　从开发的角度来讲，中国房地产市场已由“黄金时代”迈向“白银时代”，而事实上，对于整个房地产市场来说，“黄金时代”才刚刚开始，站在新时代起点上的房地产市场，相对过往有了重大转变。

　　第一，由数量需求向品质需求转变：房地产市场由供不应求到基本实现总体均衡，人们对居住品质的需求不断提升。目前，居住品质失衡已成为当下中国居民住房需求的主要矛盾，改善型住房需求成为主流。

　　第二，由增量向存量转变：一个成熟的市场一般都要有新房市尝二手房市惩租赁市场构成，三者都是满足居民“住”的需求，缺一不可。而目前在一二线城市新房供应不足，且新房豪宅化趋势加剧，二手房已成为满足北上广深及部分二线城市首次置业需求的主战常

　　第三，由购为主向租购并举转变：2015年之后，我们对租赁市场的关注已经开始发酵，而政策的全面鼓励和市场的“井喷式”发展是在2017年，其背后的根本原因在于我国“购租”的极大不平衡，近两年，国家政策的主基调定在“租购并举”，其中“租”在“购”的前位，未来的租赁市场将有更大的发展。

　　第四，由单个城市向城市圈转变：新时代以单一城市为核心的开发布局将转变为城市圈之间的联动发展，城市圈将成为宏观经济的新载体，同时它也是房地产发展的新载体。未来无论是从拿地、开发还是业务布局，都将围绕城市圈来布局。

　　第五，从生产向服务转变：这是目前房地产市场一个较大的转变，以往房地产更多是一个偏开发、偏制造、偏销售，住房消费的全面升级产生新的需求，在这个背景下，未来房地产市场的潜在空间也会向品质租赁、服务等方面转变，会产生物业管理、社区服务、房地产资产管理服务等一系列与居住相关的服务。

　　新时代的新机遇

　　过去一年中，房地产行业转型进程进一步加快，单一粗放的短平快开发、销售时代已经被改变，更多的资本选择进入商业地产。购物中心、写字楼、公寓、酒店等如雨后春笋般涌现。虽然形式不一，但都指向商业地产已成为房地产商重新掘金的另一蓝海。

　　有数据显示，2017年前三季度商业地产的投资热情尤为高涨。其中全国办公楼投资4978亿元，同比增长5.4%；商业营业用房11710亿元，同比增长1.4%。

　　国内消费持续强劲，推动了商业地产的进一步扩展。2017年1-9月，社会消费品零售总额26.3万亿元，同比增长10.4%，最终消费支出对经济增长的贡献率达到64.5%。数据呈现出来的强大消费力，刺激了商业地产的扩围之势，包括香港房企在内的商业地产商都在不断抢滩布局。

　　楼市调控政策的进一步紧缩，也转移了不少投资者在住宅市场的投资热情，进而转向保值增值性更强的商业地产。可以预见，未来萦绕住宅多年的投资属性将逐步减弱，而商业地产或将成为下一个投资蓝海。

　　公瀛投资展望2018房地产趋势

　　随着市场风向的不断变幻，公瀛投资紧跟市场趋势，着眼价值成长地产投资机会，洞悉2018房地产新趋势。

　　住宅白银化助力商业地产租赁黄金化：随着坚定房屋的居住属性后，政策也鼓励市场向租赁方向延伸。第一，2018年是“租赁市场的元年”。第二，商品房成交市场的关键词是“价稳量缩”，成交量会继续收缩。除了调控之外，因为租赁市场的发展模式，会让更多机构惜售，也就是说房子并不一定拿来卖。同时，整体市场调控依旧会有作用，现在调控不是调“外伤”，而是调“内息”，租赁市场的发展有效地为商品房补缺。

　　在万科、世联进入长租公寓领域后，保利发布了国内首单房企租赁住房REITs，随后碧桂园与中信银行签约，共同发展长租市常据不完全统计，目前已经有逾10家房企拥有自己的长租公寓品牌，包括万科、保利、绿城、招商蛇口、旭辉、阳光城、佳兆业、金地、龙湖和远洋等。近期，银行系进军长租公寓行业的新闻铺天盖地。中国四大银行中有三个前后宣布涉足长租公寓。租售并举一方面将为市民带来更多的居住选择，在未来租赁物业不仅仅是一房、小公寓等过渡性住宅，高档社区里的大平层洋房也将可以“长租”下来作为居所。另一方面，租售并举也将带来房企运营和盈利模式的新变革。

　　在2018年后预计新的政策会陆续出台，届时各家机构百花齐放。过往很多企业还是固有的思维，着眼于“卖出去”，而不是从长远发展的角度来看待商业地产的全生命周期发展，无疑还有欠缺。但是自持物业时代，开发企业需要着眼于长远的价值长期体现，才具有长远生命力和盈利能力。所以居住供应结构的改变，也将带来行业新的盈利模式。

　　对于房企来说面临着新的发展，首先在金融手段上更加多元化，ABS、MBS、 REITs等等，2018年将会是房地产基金的一个爆发年。通过这种综合的金融手段，房企寻找到一个新的发展路径，房企不一定愿意将所有开发的房子都直接建好就销售，可以自持有五年、十年。从而让房企更愿意持有物业，更加重视长远的物业的价值。

　　公瀛投资认为：在2018年，地产行业会加速发展，更加考验的是行业内企业的运营能力，资源整合能力，控制成本能力，未来的地产行业将会是多元化的考量，在供地减少，库存处于低位的形势下，明年的市场竞争会更加激烈，而公瀛投资也将顺应市场趋势，在严风控下，会与更多知名房企进行合作，为投资者提供更安全更稳健的项目来源，也为投资者缔造更高品质生活。