房地产：销售区域分化 新开工超预期

　　核心观点：

　　新开工大幅提高、投资符合预期，

　　1-11月份，全国房屋新开工面积同比增长11.5%，增速提高5.02个百分点，单月新开工大幅提高，同比增长58.63%。往年经验四季度一般为新开工的淡季，今年的反常情况，逻辑上讲可能与土地出让在12年后两个月和13年初增加幅度较大有关，及统计局数据采集和披露时间有一定关系。预计新开工的增速水平在9%~10%左右，超出我们前期预期。全国房地产开发投资7.74万亿元，同比增长19.5%，我们预计全年增速在20%左右。对于明年的新开工和投资增速保持乐观。

　　土地市场量减价升

　　前11月，土地供给规模增速延续了5月以来的下降趋势，本月出现了负增长，而成交量同比增速小幅回升，净值上11月份单月300个城市住宅类用地成交量环比下降近30%，土地市场热度有所下降。从开发商的角度来在短期回款变慢与地方政府差异化调控背景下，投资意愿相对会有所降低。价格方面，全国地价水平和溢价率出现了一定的回升。预计土地价格整体将保持在一个相对稳定的状态，但部分土地资源较紧张的城市以及优质地块的价格竞争依旧比较激烈。

　　楼市整体平稳增长，价格有所回落

　　全国商品房销售面积11.08亿平米，同比增长20.83%，11月份环比增长幅度较大，成交规模创年内新高。临近年末，一二线城市成交水平在调控政策收紧的影响下，有所回落，但三四线城市市场并没有受到政策影响，推升了整体成交表现。房价方面，11月份较10月份略有下降，幅度约为6.8%，主要原因是三四线城市成交量增速超过一二线，但近期由于各个地方政府出台政策，房价上涨有趋缓的趋势。全国住宅待售面积在11月末上升1000万平米进一步至3.08亿平米，库存持续上升。

　　按揭贷款增速继续回落

　　1-11月份，房地产开发企业到位资金10.95万亿，同比增长27.6%，增速较1-10月份增长0.4个百分点。其中，国内贷款同比增长33.8%，增速提高1.9个百分点，而个人按揭贷款增长36.5%，增速较1-10月份继续回落4.4个百分点，自5月以来持续滑落，年末各银行的贷款额度吃紧，明年一季度将会得到改善。

　　风险提示

　　信贷情况、行政调控影响未来楼市成交。