房地产：改革提升行业空间 预期转变获正收益

　　房地产板块在2013 年走势偏弱，前10 月下跌10%，跌幅排23 个一级行业第五，为下跌的7 个板块之一。而行业基本面维持强势，成交量高位平稳，创历史新高，上市房企盈利增速排所有行业第7，地产股走势与基本面有较明显背离。

　　纵观以往几年板块走势，地产股收益受基本面和政策面合理作用影响，行业政策起到主导作用，基本面往往起到稳定行情，减缓政策利空的作用，13 年的格局则在于房价上涨而政策真空，市场预期混乱的结果。

　　基本面上，城市间分化加剧，一二线城市在上年中期开始率先反弹，本年成交量维持高位，三四线城市则有相对较高的涨幅。因供需关系影响，一二线城市房价涨幅居前，三四线基本平稳。

　　透过供需结构分析，14 年整体价格走势将较13 年缓和。经过近1 年多开发商战略重点转移，供应结构将趋向平衡，一二线供应增加，房价涨幅将趋缓，三四线在未来一段时间内仍将处于去库存阶段。

　　政策面上，自三月份新国五条后，中央层面没有相关的调控出台，地方上，有部分城市根据当地情况，在原有政策上有进一步收紧或松动，效用都不大，其中有实质性影响的是增加土地供应量。管理层的调控思路转变较明显，通过增加供应疏导市场，而不是严打需求，能更好起到抑制价格涨幅的效果，为市场化手段替代行政干预创造条件。

　　11 月份三中全会改革措施与房地产关系紧密的是土地制度、财政税收制度，均是涉及房地产深层次问题的关键，另外有二胎政策，中长期内会形成另一波人口红利。

　　未来农村集体土地入市，以及宅基地确权，能在供应和需求两端提升行业的成长空间，财税体制改革有利于减轻地方政府对土地垄断，以及对房地产市场的依赖度，均需要较长时间的推进实施，另外房产税立法可大致确定政策推进的时间进度，各项措施均能起到稳定统一市场预期的作用，可看作是市场预期转变的关键点。

　　2014 年房地产市场量价预计能走平，开发商盈利能力经过低点后，有望得到提升，基本面上不存在利空，而政策预期趋向一致是影响板块的主要因素，我们看好14 年房地产板块行情，将投资评级由“中性”上调至“推荐”。公司推荐：招商地产、金地集团、万科A、保利地产、苏宁环球、泰禾集团、香江控股、金科股份。