中金:地产股最高可涨50% 个别楼盘降价不必紧张

　　


　　近期市场对杭州出现楼盘促销、房价下降事件较为关注。市场预计地产行业或迎来大面积的降价跟风。

　　但对此，中金公司在24日发布研报中指出，短期内个别城市或楼盘降价难以形成实质的扩散式影响，真正的降价还是要等到供应上来的2014 年3 季度。

　　如何看待此次降价风波？中金表示，2005、2008、2011 年三次大降价时点都是通胀上行、流动性收紧的末期，开发商面临资金流压力而进行价格调整。而这次自杭州开始的价格调整，背景虽有市场利率上升的因素，但大环境上，通胀指标、整体流动性还是温和可控，开发商资金面也并不是极端紧张，我们认为，本次降价实属区域市场供应面出现问题的情形，类似于2011 年4、5 月的通州，有“房价见顶”的领先信号作用，但短期难以形成实质的扩散式影响，真正的降价还是要等到供应上来的2014 年3 季度。

　　那么又如何理解银行“停贷”？对此中金公司在其地产行业研报中指出，个别银行主动风险管理行为，对情绪影响大于实质；开发贷/按揭并未暂停，大公司融资渠道依然通畅。所谓银行停贷主要是暂停夹层融资和供应链融资，非主流房地产业务。

　　在谈到目前市场最为关心的2014 年的市场趋势时，中金表示，2014 年行业主题词是降速，公司关键看转型，商业地产风险高于住宅。综合来看，2014 年上半年市场基本供需平衡，下半年供应压力将推动价格向下调整；土地市场将随着销售放缓而在上半年降温，但投资、新开工将滞后于销售趋势变化，预期将维持惯性增长趋势，显著下行或在2014年底至2015 年。我们预测，2014 年全国销售面积增速3%，而投资增速将惯性增长16%~17%。我们估计2013 年~2016 年，七大主要城市商业购物中心的开业面积将较2008 年~2012 年同比提升70%以上，商业地产风险今年开始将逐步暴露。

　　中金预计，未来三五年，行业软着陆，政策将需求供应双促、少调控。黄金十年已过，行业蛋糕无法再做大，市场将差异分化。地方债问题需要靠土地出让解决，土地供应速度将加快。我们的研究也表明，结束房价泡沫的推手是全球进入加息周期。开发商的布局+资金决定成败，聚焦具备人口导向的一二线城市、短平快项目、资金成本占优的开发商将迎来集中度提升。

　　从今日A股走势来看，沪深两市地产股成为做空的主要动力，入保利地产、招商地产等行业龙头股均跌逾7%，那么未来地产股会有怎样表现呢？

　　对此，中金表示，历史经验看，在一个持续半年以上的降价周期中，第一次降价如果带来成交量回升，将推动股票反弹；但第二次降价时期，股票将再次承受下行压力；地产股相对收益则在第一次降价期间就开始显现。中金公司依然判断全年股票走势“前高后低”，短期依然看好地产股票反弹30%-50%，实际市场成交表现将好于资本市场目前悲观的预期，地产股有望出现估值修复；股票选择秉持“守正出奇”，股票梳理：模式护城河(华侨城；万科、保利、招商、荣盛和金地；北京城建和阳光股份)和改革红利(深圳本地股，如深天健、深康佳等，浦东金桥、格力地产。