银行收紧融资背后：“爱恨交织”房地产

　　有关银行“害怕”房地产融资的传言，与上周末杭州打响楼市降价第一枪的新闻结合在一起，引发了一场关于行业“天机变”的大讨论。

　　日前有媒体报道称，兴业银行总行通知全行暂停办理房地产夹层融资和房地产供应链金融业务；而一则关于交行暂停地产项目贷款，以及其他银行可能效仿的传言，不断在网络空间发酵。

　　《第一财经日报》记者昨日致电多个卷入传言银行的管理层人士获悉，交行总行并未发布所谓的通知文件；兴业银行某分行人士则承认，该行在此前的风险管理例会上作出了上述调整。

　　国泰君安银行分析师邱冠华表示，兴业银行的调整仅包括房地产上游金融业务(如钢铁、水泥和施工)、夹层融资(一种针对开发商的“擦边球式”融资模式)等，不包括土地储备贷款和按揭贷款，调整亦非永久性，期限截至2014年3月底。他预计，其他银行“一窝蜂跟进，一刀切暂停”的可能性较小。

　　民生证券研究院副院长管清友则认为，预计今年银行的开发贷收紧政策会是：表内开发贷仍严格名单，总量不增或占比略降(优质地产商)；表外非标投向房地产大幅减少(劣质地产商).

　　但据记者了解，尽管银行在谈及行业时都对此前融资势头的不可持续心知肚明，监管层对于地产融资的风险也已有过预警，但在钢贸、煤矿、水产、木材、融资铜等一系列行业“爆掉”(出坏账)后，正如某行基层管理人士对记者所言：地产融资几乎是银行保持利润的最后依托。

　　循此逻辑，银行对地产融资的“怕”，恰恰源自对它的“爱”。对于银行到底有多“爱”房地产融资，本报独家获悉，业内已有银行在年初的信贷冲量中，多家分行达半数以上信贷投放集中在房地产融资。

　　银行的秘密

　　对于房地产这一关乎民生的行业，银行在融资层面到底还有哪些秘密？

　　第一个银行的秘密是：虽然打着信贷结构调整的旗号，但它们中的一部分刚在今年年初完成了一场地产融资盛宴。“去年底额度紧，一批额度大的房地产授信被硬生生拖到今年年初。”一名股份制银行信贷业务人士如此告诉记者。

　　《第一财经日报》同时获悉，业内已有银行在分支行层面的年初地产类信贷冲量速度上，快到让总行业务部门不得不出手控制：其多家分行1月份达半数以上信贷投放集中在房地产融资。

　　除了正常信贷，在同业业务部门也有银行的“密谋”：虽然市场流传着监管风暴之下银行正自查整顿并收紧同业业务的说法，但实际的情况是，越是监管措施“山雨欲来”，越是有银行加紧脚步在政策明朗前冲业务。

　　“我昨天一天打包放款的资产比去年的一个月还多。”一名股份制银行同业业务人士称，其领导在非正式场合发布过一个指令：最好能把一年的业务挤在这两个月里全部做掉—“能放的都放”。

　　而在同业的资产中，那些流向了非标资产、信托理财的资金，或是诸如传言中被银行收口的股权融资类的夹层融资业务，资金的最终流向不少仍然是房地产类领域。

　　另一个银行的秘密是：鉴于年初包括流向房地产融资在内的冲量太猛了，一些银行的存贷比已经“撑不住”了。有银行人士称，对银行年初存款负增长窘境火上浇油的，还有互联网金融搅局的挑战、IPO大规模重启的冲击，以及法定存款准备金调整和财政存款补缴、春节现金漏损等时点性冲击。

　　存贷比吃紧会让银行不得不从头寸上进行一定限制，首当其冲的就是“吃贷老虎”地产类融资。

　　第三个秘密是：此前地产类融资模式较为“粗放”的个别银行，内部开始探索相关融资精细化的调整。如国泰君安就有观点认为，上述传言中欲暂停办理部分类型房地产融资的银行，实则是中国银行业中最早发现机会并实施房地产战略的银行，其房地产业务(包括表内和表外)占比在同行中较高，管理层出于在业务结构上降低集中度和业务模式上转向精细的考量，作出了调整决定。

　　多重博弈

　　在对房地产融资的“爱恨交织”中，银行正在进行着利润诉求与风险管理、市场取向与政策压顶，以及总量管控的总行思路与绩效优先的分支行思路间的博弈；而在各家银行之间，还在进行着是否继续筑高债台再捞一笔，以及如何在最佳时机将风险“最后一棒”传出的同业间博弈。

　　在银行基层，最真实的图景是，不少支行长仍在想尽办法帮房企融资。一段插曲是：本报记者去年年底曾拜访一家股份制银行杭州分行行长，其划拨给本报记者的拜访时间从原定的下午延迟到晚餐时间，又从晚餐时间延迟至夜晚。本报记者最后于当晚9点在餐厅见到了该分行行长，他引荐了身旁的杭州某知名地产集团总裁—此前的5个小时里，这名行长都在协助地产公司商议一套拿地融资方案。

　　“停做房地产，我们去哪里消化这些信贷额度？”一家中型银行支行行长在接受记者采访时反问。在他看来，当钢贸、煤矿、水产、木材、融资铜等一系列“高融资额度、高抵/质押、高收益”的贷款平台“爆掉”后，地产融资几乎是银行保持利润的最后依托。

　　“支行是要考核利润指标的，放贷是要看抵押物的，房地产融资”两全其美“。”上述支行行长称。

　　另一方面，对于风险，从基层银行观点来看，他们也明白商业地产价格上涨过快使泡沫累积，贷款有着隐性风险。但另一方面，从实际不良率来看，很多银行房地产类贷款不良率都小于0.5%，有些大行甚至小于0.3%，在对公贷款中属于中低水平。

　　由此推导出的潜台词就是：房地产类融资债台高筑终将导致大难临头，但在大难之前，利润绩效指标还得做，就看谁能踩得最准，尽可能在风险“最后一棒”前脱身；而在支行层面，上述支行行长称，很多银行支行行长的岗位流动性较大，短的任期不过三年左右，“系统性风险发生了，支行行长说不定早就高升或跳槽去别的机构，留下那么多抵押物也算”尽职免责“了，至于抵押物变现的难题，那是资产保全部门头痛的事了”。

　　在这样的背景下，即便多家银行总行层面连续两三年表示要进行信贷结构调整，其中包括逐步减少房地产类融资占比；但对应的现象是，去年大中型城市的房地产融资持续升温、信贷流入迹象明显。以上海为例，截至去年9月，商业银行对149个城市综合体发放贷款余额700多亿，较上年同比增长30%~40%以上。

　　不过，总量的上升并不代表银行真的在利润面前如此“勇敢”。在总行层面，不少银行早已开始结构化地控制部分模式、部分房企和部分城市下的房地产类贷款余额占比。本报从一家总部在上海的银行获悉，该行数年前就开始了房企“名单制管理”，确保进入合作范围的是开发经验丰富、抗风险能力较强的优质房地产开发企业。

　　邱冠华认为，根据当前形势，商业银行房地产贷款“该放的还会放，该停的还会停”。

　　(第一财经日报)