上海迪士尼开发再进一步 8股再演重头戏

　　
　　中华企业：上海国资改革加速公司成长突破

　　研究机构：海通证券日期：2013-12-31

　　公司是“立足上海”发展的重要本土房企。1954年成立的中华企业品牌项目有中华园系列、春城系列、古北系列等。1993年9月，公司顺利在上交所上市。此后，公司先后完成上房经营集团、古北集团和上房集团购并，同时确立“立足上海、融入长三角，将公司建设成上海房地产行业领先者”的发展目标。目前，公司大股东是控股36.36%的上海地产(集团)。公司以住宅和商业地产的租售业务驱动发展。

　　上海住房需求旺和自贸区建设是公司立足上海根本，未来将向长三角进发。一方面，上海人口持续净流入使得住房需求十分旺盛；另一方面，以自贸区为代表的上海新一轮改革开放将带来新的政策红利。除此之外从发展战略看，公司已经开始主动走出去战略。今年上半年公司上海地区在售项目占比已降至76%。

　　公司基本面向好。今年上半年，公司实现销售回笼资金32亿元，同比增88.4%。今年三季度末，公司预收款40.7亿元，是上年营收的1.13倍。但是，公司与上海乃至全国优秀房企还是有相当差距。这与公司多年来未能解决与集团的同业竞争、以及融资受限有关。

　　上海国资改革有利公司突破成长瓶颈。十八届三中全会后上海国资改革强力推进，在引资优化治理、激励机制突破、国有资产证券化等方面存在突破预期。

　　)预期一：大股东旗下资产注入可能：公司大股东上海地产(集团)下辖7家一级开发资质企业，两家区域管理公司和滩涂造地公司。目前，中星集团市场整合预期最高，其多年排名上海房企50强第四位，年销售额40亿元。

　　)预期二：激励机制加快公司成长：近年来作过股权或期权激励的地产上市公司，数年后的净利润复合增速大多在30%以上。而目前公司的存货周转率只有9.43%。未来存在较大提升空间。

　　)预期三：土改燃起公司农用地价值提升预期：2012年底，公司取得崇明北八滧(陈家镇)4655亩农用地权证，启动现代农业产业园区开发。

　　估值与投资建议：公司住宅和商业地产双轮驱动。目前，公司权益项目建面387万平。上海国资改革大背景有望加速公司基本面改善预期。预计公司2013、2014年EPS分别0.40/0.50元，对应RNAV9.93元。12月30日，公司收盘于6.79元，对应PE分别为16.85/13.54倍。我们以RNAV即9.93元为目标价，维持“增持”评级。

　　不确定因素。未来可能采取的严厉调控措施将影响公司业务的发展。