上海迪士尼开发再进一步 8股再演重头戏

　　
　　陆家嘴：禀赋优势赫然

　　研究机构：中信建投日期：2013年10月28日

　　陆家嘴发布三季报，前三季度营业收入为24.84亿元，同比增长9.93%；归属于母公司所有者的净利润为10.83亿元，同比增长67.64%，基本每股收益0.58元。

　　租赁收入继续上升，受益于投资收益业绩略超预期：公司前三季度营业收入主要是租赁业务收入增量。今年是持有物业体量增速的低点，明后年预计租赁收入增速将迅速回升。净利润增速大幅高于营业利润增速，因公司投资收益大幅增长，主要来自两方面：其一公司出售陆景置业等是以股权转让形式完成，所获近3亿收益，其二公司处置招商银行等金融资产，获1.8亿收益。

　　高端市场升温推动住宅去化，办公物业待四季度发力：住宅销售额已逾23亿，其中陆家嘴公馆受益于高端市场升温，超预期达成50%的去化率。整体已售未结金额达18.5亿，业绩锁定性强，全年27亿住宅销售额目标完成游刃有余。得益于区位优势，公司因产品结构而导致的去化难题也得以改善。办公物业销售进度相对迟缓，塘东总部拟整售办公楼能否实现是完成目标的关键。

　　前滩+迪斯尼+自贸区跃跃欲试，推升融资需求：公司资源禀赋优势赫然。前滩项目已落袋为安，15年开园的迪斯尼也有望加快公司对这一板块的布局，借力自贸区概念，临港新城或成政府发展重地，预计公司助力开发的概率较大。负债水平进一步上升，22亿土地款待支付，明年新开工将再创峰值，这些都对公司资金面施压。然目前房企再融资环境较友善，预计将利于公司50亿中票计划的推动，以至于拓展更为多元化的融资渠道。

　　投资评级与盈利预测。分析师认为陆家嘴是A股中具备条件做持有物业运营商并兼具成长空间的唯一标的，加之自贸区的催热效应，凸显公司禀赋优势，且区位优势下，向来掣肘公司的去化难题也得以改善。预计公司13-14年EPS分别为0.72、0.80元，维持“增持”评级，6个月目标价20元。