房地产：再融资放开无助于提升盈利和估值

　　短期来看，再融资放开对地产股的投资情绪有正面影响，但我们认为这一过程短暂而难以持续：再融资短期会稀释业绩，市场对地产中长期问题的担忧也令地产股的估值水平长期承压。此外，楼市调整迹象日趋明显；宁波兴润置业资金链断裂抬高板块的风险溢价；美联储议息会议强化提前加息预期，资产价格水平将受冲击；人民币汇率扩大波幅后再迎考验。以上都构成了当前地产板块的利空。综合来看，我们认为当前地产股的反弹难以持续，建议反弹减仓。

　　再融资已获放行。继绿地集团借壳金丰投资方案出炉后，天保基建和中茵股份分别发布公告，非公开发行股票的申请经证监会审核通过。显然，目前对地产公司的借壳和再融资已在事实上得到放行。 短期稀释业绩，影响偏负面。再融资开闸短期会影响市场情绪。不过，考虑到再融资从董事会预案到项目结算确认收入实现利润，整个周期在三年以上，再融资在短期无法正面影响盈利。如果考虑到增发摊薄股本的因素，再融资在短期甚至会对EPS产生稀释，对地产这一对业绩极其敏感的价值型板块而言，意味着短期还可能会有负面冲击。

　　楼市处于景气下滑周期，再融资无助于提升估值。影响行业长期估值水平的是行业周期和景气度，而与能否再融资无关。这已在可再融资的传统/周期性行业中验证。过去三年的数据表明，地产板块的估值上限已经显而易见，我们认为再融资放开在长期也无法改变这个局面。 长期问题制约短期高度。在中国房地产的长期问题没有有效改善和一致预期之前，地产公司的短期安全边际在长期并无法得到足够的重视，市场会给予地产中长期问题较高的权重，以至于对于短期的楼市向好和盈利增长给予了较低的权重；即使在短期，市场也会对利空或楼市向下的波动给予足够重视，而对于利好会选择性无视。这本质上压制了地产股的短期安全边际，其推论之一就是对于地产板块目前难以有坚定的长期持有者，阶段性投资逻辑构成了最为重要的博弈基础；推论之二是地产板块估值水平的上限问题会长时间存在，而估值中枢未免不会下移，即使是再融资放开也无法解决这一点。

　　风险提示：资金风险；楼市风险；系统性风险。