优先股对地产股影响微弱 利好刺激不大

　　⊙安信证券

　　优先股成本不能税前抵扣 融资优势不大

　　根据会计准则，优先股的入账划分为权益类和金融负债类。没有明确赎回条款的优先股会被划入权益类科目，而房地产企业比较特殊，由于高额累进的土地增值税的存在，税前成本的抵扣非常重要。优先股的股息成本不能资本化在税前扣除，发行成本等于是完全吞噬了税后利润，而债务利息基本能够100%资本化，按照地产企业普遍35%的毛利率计算，利息资本化所抵扣的土地增值税和所得税能够达到利息成本的一半左右，也就是说一个单位的债务类利息支出对税后利润的影响只有0.5个单位。

　　在当前环境下，目前市场上余额宝、理财通等理财产品的收益率在5.5%左右，预计优先股的股息率至少需要达到7%以上才有吸引力，如果优先股的股息率达到7.5%，从静态盈利角度看相当于15%成本的信托借款。

　　而在目前信托成本普遍在11%左右的情况下，优先股的竞争力静态地看并不会比债务类高，再看万科等大企业在海外有融资平台的，融资成本远低于7.5%。当然，动态看，优先股能够计入权益的确能够降低资产负债率，提高企业资产负债能力，但综合来看，权益工具类的优先股发行成本较高，对于地产企业吸引力不强。

　　融资成本具有优势 关注事件催化品种

　　对于发行时附带各种不同权利的优先股，企业应评估这些权利，以确定它是否呈现金融负债的基本特征。在港股市场上，若条款中列明可赎回条款(如持有人可于某限期前赎回该批优先股)，优先股集资所得将会按负债入账。我们认为计入负债的优先股和发债并没有本质区别，相对于开发贷成本更高，但优势是可以作为项目的资本金(开发贷只能用于项目建设)；作为负债的优先股股息也能资本化，其和信托相比，在融资成本上有一定的优势。若随着优先股政策的推广，在信托融资成本上升的情况下有一定的吸引力。

　　我们认为当前房地产正式进入大调整周期，除非保增长拉开大幕，否则基本面难止下滑趋势，整体板块没有趋势性机会，因此我们认为优先股对地产企业利好程度微弱。

　　继续强烈建议关注京津冀一体化相关个股、以及增发底价大幅高于目前股价的地产股，相关组合品种有华夏幸福、首开股份、金隅股份。此外，也可关注转型的阳光城、华业地产和新华联。