放开房地产限购预期渐增 地产股机会仍在主题投资

　　近期经济形势严峻，市场中关于放开房地产限购的预期逐渐增加。2月份中国楼市增速继续回落趋势，继1月份同比增速一年半以来首次下降以来，中国房市继续释放上涨放缓的信号。2月份中国主要大中城市(含商品住宅和保障性住宅)销售价格同比上涨8.7%，低于前一个月9.6%的水平。

　　最近一段时间，一二线城市的房价开始松动，北京、杭州、常州等城市陆续出现大幅促销的楼盘。据经济观察报报道，近日，保利地产在广州的三个项目同时推出1成首付优惠活动，时代地产旗下项目更是全线88折优惠。这意味着，一直被认为不会降价的一线城市，价格已出现松动迹象。

　　银河期货援引相关消息称，部分城市近期已口头知会开发企业，强调在房屋销售时，可突破限购范畴。上证报报道消息称，继温州传出上报松绑限购的方案后，杭州、长沙等多个城市也开始酝酿和讨论松绑限购的可能性。

　　上海克而瑞机构杭州负责人刘晨光表示，据多家杭州房地产公司人士透露，除杭州市政府有关部门外，浙江省有关方面近期也召集了房企进行调研和沟通。从各种信息来看，地方松绑限购、响应“双向调控”的意图十分迫切。

　　本轮限购松绑传闻始于温州。近日有消息称，温州市限购松绑方案已经上报浙江省。实际上，今年全国两会期间，温州市委副书记、市长陈金彪曾表示，温州的资金有很多沉淀在房地产市场，房价一旦出现断崖式下跌，最后实体企业就会融不到钱。建议国家实行差异化的楼市调控政策。

　　限购政策始于2010年4月。当时，国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，要求房价上涨过快城市限制家庭购房套数，被业界称为“限购令”。目前，“限购令”已在40多个城市得到不同程度的落实。

　　限购政策出台以来，也曾有部分二、三线城市因楼市供给过大，成交低迷而尝试松绑限购，但在国家宏观调控的大基调下，多数城市的松绑都被叫停或不了了之。

　　不过，今年全国两会期间提出的房地产市场“双向调控”基调，被业界解读为限购政策或存在松动的空间。根据上证报消息，从多个二、三线城市的调研获悉，在地方经济增长乏力、房地产市场成交低迷等多重压力下，目前地方松绑限购的意愿较为强烈。

　　安信证券则认为，全面放开限购完全不可能。目前虽然经济较差，但房价在高位，房地产开工和投资也在高位，中国已不大可能再寄希望于释放房地产的增长来拉动经济。安信证券表示，放松的力度会很小。少数城市限购可能会松绑(如温州)，但松绑空间很小，对需求改善幅度会非常有限，最多是误伤刚需的政策需要纠偏。

　　未来地产行业的调控政策应该是遵循底限思维，不会有大的变化，地产股的趋势机会来自于基本面筑底后的回升。分析师继续强烈建议关注京津冀主题，推荐华夏幸福、首开股份、金隅股份。

　　北京高华认为可能刺激住房投资需求的任何放松政策均是行业面临的中期不利因素，也不大可能推动房地产股估值显著重估。