京津冀协同发展 地产股将成最大受益者

　　自上世纪90年代初中国实行改革开放以来，中国区域经济板块的发展基本上呈现了由南及北、由东向西展开的态势。相比之下，京津冀经济圈的发展相对滞后一些，无论从区域经济协调发展，还是从首都经济在国民经济的重要性角度看，把京津冀区域的发展纳入国家战略具有全局性和战略性考虑。

　　京津冀协同发展意味深长

　　在我们看来，所谓协同发展一方面意味着京津冀三者的定位、功能需要做出调整，另一方面，互相之间的动作也将更多体现协调性与合作性。

　　从目前的现状来看，区域经济与城市发展中确实存在一些不尽合理的地方，例如北京集政治、经济、文化等多个中心为一体，有过于集聚之嫌，出现了环境污染、房价高企、人口压力、交通拥堵等大城市病。另一方面，天津作为老工业城市，当前的经济发展水平与活力却落后于长三角、珠三角的一些城市，土地的利用效率也不够高，住宅的空置率偏高；而河北的经济发展水平相对更加落后，迫切需要改变现状。我们认为，从某种意义上讲，协调发展就是要将三者在定位功能上做调整，将人口与经济从北京的中心城区向周边区域转移疏导，使得整个区域的发展更加平衡。

　　房地产市场影响首当其冲

　　我们认为，2月26日的座谈会是京津冀协同发展的开端，既然已被列入国家战略，有理由相信后续将有一系列的配套政策相继出台。而从历史经验来看，发展战略、区域经济与城市房地产市场有着非常显著的正相关关系，上世纪90年代初，在率先实行改革开放之后，广州和深圳的经济和房价领涨全国，2000年以后，长三角区域的上海、温州、杭州等地的经济与房价又后来居上，从这个角度我们预计，京津冀区域的协同发展若能落实，长期来看，天津与河北一些城市的房价将有望出现补涨，至少也将跑赢大部分全国其他城市。

　　从地理角度上看，北京的经济与人口向东南方向转移具有必然性：北部和西部受山地局限，而东南方向地势平坦，且距离出海口更近。因此，从地图上看，可以很显然的预测到：北京往外的扩散将由目前的“通州—大兴—房山”的东南环线，向“三河—香河—廊坊—固安—涿州”的下一层环线推进；实现之后，则再往下一环线“蓟县—宝坻—武清—永清—定兴”推进，最终与“唐山—天津—保定”实现区域经济一体化。

　　投资建议

　　我们认为，受益于京津冀协同发展最主要的上市公司，毫无疑问应该是华夏幸福，理由在于：首先、公司目前最主要的区域布局就是在环北京的多个产业新城，正好位于我们上述的扩散路径之上；其次，公司通过委托开发的模式，实际上能够控制产业新城的开发节奏，从而与区域经济协同的进展相吻合，这是普通的住宅开发商很难做到的；第三、公司的产城融合的商业模式是符合区域与城市发展客观规律的模式，将会受到三地政府的重视与青睐，从而获得更多的业务发展机会。因此，我们再次重申对公司推荐的评级，并把它作为我们的行业首选。其他可能从中受益的地产股主要包括：荣盛发展、廊坊发展及天津本地的一些地产上市公司。