资金链紧张加剧 房地产“洗牌”加速

　　社会融资成本上升叠加经济下行，市场对于房地产领域担忧升温，房地产企业多个融资渠道明显收窄，并出现销售不畅、资金回笼困难。在房地产市场进入调整期的背景下，房企过往拼规模、高杠杆的经营模式亟待做出调整。

　　上海易居房地产研究院的全国房企资金状况报告显示，2014年第一季度，房地产开发企业资金来源实现28731亿元，同比增幅由2013年的26.5%降至6.6%，增速比2013年全年回落19.9个百分点。其中，利用外资、其它资金同比分别下降33.9%、1.9%，国内贷款、自筹资金分别同比增长20.4%，9.6%。相比2013年全年，国内贷款、利用外资、自筹资金和其它资金的同比增速分别下降12.7个百分点、66.7个百分点、11.7个百分点和30.8个百分点。

　　为规避房地产市场风险，近来银行收紧房地产领域贷款，并将抗风险能力较弱的中小房企与大型房企区别对待。近期监管层更是要求银行做好不良贷款防控工作，要求银行应摸清重点区域、重点行业和重点客户的风险情况，加强形势研判，制定合理的不良贷款余额和比率年度“双控”目标。下半年乃至明年房地产企业获得银行贷款更为艰难，中小房企要做好过冬准备。

　　个人房贷也遭遇寒流，目前各地商业银行基本取消了首套房的利率优惠，少数银行暂停了二套房贷款，且审批严格、贷款周期拉长，导致购房成本提升。房地产销售速度明显放缓，去化能力较弱的中小房企资金回笼困难，加剧了资金链的紧张度。上市房企一季报显示，126家房企今年首季存货高达2.01万亿元，较去年同期的1.59万亿元上升26.17%。

　　受此前超日债券违约、浙江兴润置业贷款违约等事件影响，加之多个城市接连传出降价促销的消息，海外投资者信心减弱，推高房企海外融资成本，导致内地房企海外融资额下降。中原地产统计数据显示，今年1-4月，内地房企单月海外融资总额分别为86.16亿美元、51.75亿美元、33.48亿美元、14.74亿美元，呈逐月递减趋势。就连一向被房企视为救命稻草的信托融资，也因市场风险加大而陷入低迷。信托公司对于房地产项目的投资趋于谨慎，对三四线城市项目信托融资近乎关闸，更进一步加强了对融资方的筛选，多只限于对一些大型房企提供融资。

　　而在商品房销售不畅的情况下，中小房企主要融资渠道的房地产私募基金和民间高利贷等则考验着其偿付能力。一些中小房企在拿地后，用股权抵押寻求民间高利贷和私募基金，这些项目融资成本过高，往往难以经得住销售缓慢的考验。在这样的市场环境下，仅今年3月以来，被曝光的中小房企资金链断裂的案例就有10余起，下半年中小房企资金链断裂的现象将会更频繁发生。

　　如此一来，中小房企资金链愈发绷紧，对于高利贷、私募基金等非常规渠道依赖加深。而大型房企虽然融资暂时无忧，但过往几年高负债、高速扩张的模式也受到考验，继续高歌猛进则有可能资金链断裂、招致重挫。

　　有鉴于此，对于大型房企，尤其是过去几年高杠杆、规模快速扩张、销售额达到数百亿的全国性房企，虽然资金链短期无忧，但不应继续扩大规模、通过提高杠杆促进成长作为主要目标，而应在规模与风险之间寻求平衡。而对于中小型房企，未来市场空间不大，应放弃单纯追求利润、盲目扩张的模式，转而深耕某一区域，在部分地区和局部领域，形成相对垄断优势，或强化产品和经营特色，在某一特定地产领域形成优势，如养老地产、新农村建设等。