央行发声力挺首套房贷 8大区域概念股最值得关注

　　5月12日，央行召开住房金融服务专题座谈会，15家商业银行相关负责人列席。央行在会上要求，各银行应合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求；合理确定首套房贷款利率水平，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。同时，要加强对住房贷款风险的监测分析。

　　分析人士认为，差别化房贷政策，简单而言即对保障性住房、中小套型普通商品住房建设和居民首套自住普通商品房消费予以支持，同时坚决抑制投机投资性购房需求，对前者给予政策性贷款优惠，而对后者严格贷款投放，增加其投资成本。央行力挺首套房房贷需求，体现了一直以来的差别化房贷政策，并不意味着房地产调控方向的变化。

　　研究机构调研显示，目前首套房贷利率普遍是基准利率上浮5%至10%，且放款时间明显拉长。这是造成当前房地产销售不畅、库存高企的一个原因。如果商业银行将央行要求落到实处，将有利于房产销售，地产股或受此提振。

　　数据显示，截至昨日收盘，地产板块的市盈率(TTM)为11.02倍，略低于2012年2季度以来的平均值13.15倍，仍具有一定估值优势。而且，从溢价率指标来看，当前房地产行业相对于沪深300指数的估值溢价率为1.37倍，在本轮小周期中也处于中游水平。且地产行业在周期行业中业绩锁定性较强，这对估值也有一定支撑作用。

　　西南证券统计数据显示，房地产的持仓市值在消失两个季度之后，今年一季度再度进入“前三”。保险机构一季度持股该行业17家上市公司，环比多1家；持仓市值为72.79亿元，环比增加3.95亿元，增加幅度为5.74%。对比大盘和地产股一季度走势，保险机构一季度有增持地产股迹象。这些公司中，招商地产、北京城建、凤凰股份、保利地产、世荣兆业为增持，华发股份、中华企业、亿城投资、宜华地产为新进，金融街、万科A、阳光股份、格力地产、华夏幸福、首开股份被减持，金地集团、宁波富达为持平。

　　分析人士指出，在后市地产股投资机会的把握上，可遵照区域概念和龙头股这两条主线。一方面，自2007年以来，行业集中度继续提升，龙头公司市场占有率处于持续提升状态。且负债率较低的龙头公司估值，在产业资本的支持下得到修正的空间预计更大。另一方面，今年以来，京津冀一体化、自贸区概念和长江水道概念等区域概念持续受到资金炒作，未来随着区域规划具体细则出台与推进，这些区域概念仍有望不断走强，具备这些区域概念的地产股值得关注。

　　东兴证券强烈看好京津冀经济圈的发展给这区域的房地产公司带来战略性的发展机会，据不完全统计，在较有发展潜力的城市布局较多的有保利、万科、招商、金地、华夏幸福、荣盛发展、天津松江、新华联、中国武夷、香江控股、北京城建、华业地产、金融街、华远地产和首开股份等。东兴证券建议重点关注牵手京东、成功打造产业新城模式的华夏幸福，土地储备充足、周转快的荣盛发展，土地成本低廉、步入快速发展期的新华联，拥有大量可开发土地的中国武夷等公司。

　　华夏幸福年报点评：产城融合典范

　　华夏幸福 600340

　　研究机构：中信建投证券分析师：苏雪晶，刘璐撰写日期：2014-04-18

　　华夏幸福发布年报，13年营业收入为210.6亿元，同比增长74.4%；归属于母公司所有者的净利润为27.1亿元，同比增长52.2%，基本每股收益2.05元。利润分配拟10派1.5元。

　　业绩符合预期，销售尽享“京津冀”优势：公司全年业绩如期实现高增长，预计毛利已触底，即将回升。销售方面持续保持高增速，即便在今年一季度弱市环境下，仍然保持50%以上成长速度，彰显公司产业新城模式优势。14年公司将目标锁定在500亿规模，这将意味着公司用4年的时间完成从不足百亿到500亿的跨越。

　　杠杆加大强化融资需求，内控效率提升：13年公司园区持续扩充，拿地、开工均呈现爆发式增长，异域布局确立，致使杠杆率继续提升，进一步成长还考验公司融资能力。13年公司与数家金融机构形成“总对总”授信，额度规模400亿元。扩张进程中，公司内控效率也在稳步提升，为公司管理边界继续扩张打下基础。

　　加速聚焦大北京，异地重点城市圈布局初具雏形：公司目前环北京土地储备占比达88%，14年一季度仍然体现了区域聚焦的专注度。预计在京津冀一体化战略催化下，增长空间将持续释放。公司13年的另一个重点则是异地扩张版图已初具雏形。公司在环北京区域外，还加速打造环上海、布局环武汉城市圈。我们认为在其他重点城市圈的落定将会是助推公司持续发展的重要因素。

　　产业服务升级，全面提升园区溢价：公司以合作方式叠加多元化产业，我们认为如硅谷项目、电子商务实验区等相关孵化器的搭建将利于公司充分发掘政策红利，扩大招商引资影响力，同时还将有望使得公司园区以及住宅享受服务外溢，逐步接入产业孵化、智慧城市、商贸物流等创新业务，助推整个产业新城升级。

　　投资评级与盈利预测：公司作为产业新城第一标的，擅于区域聚焦、模式复制，以特有运营模式连续5年维持高速成长，此外区位受益于京津冀一体化政策，产业新城模式受益于城镇化扶持政策，坐拥环境红利以及内生优势，看好未来持续成长空间，预计14-15年EPS分别为2.84元、3.95元。

　　荣盛发展：进军济南，稳定布局发展

　　荣盛发展 002146

　　研究机构：广发证券分析师：乐加栋撰写日期：2014-04-03

　　事件描述

　　公司3 月26 日在济南竞得2014-G008 号地块，总地价3.12 亿，占地面积4.73 万方，建筑面积27.47 万方，楼面价1138 元。该地块临近凤凰山商业区，距离大明湖景区3 公里左右，生活便捷，环境优美，为将来的快速销售奠定了基础，目前周边楼盘售价8800 元左右，预计项目的静态毛利率在47%左右。

　　济南市场概述

　　济南逐步走出11 年限购政策的影响，13 年土地市场和商品房市场均呈现供需两旺的局面，而公司布局的历城区更是呈现适合快周转“走量”的特征：13 年土地供应建面868 万方，同比增316%，商品房市场量价稳中有升，13 年销售面积112 万方，销售金额82 亿，销售均价7305 元/平方米。公司将来在继续布局历城区的同时还应积极重点关注高新区和长清区。

　　深耕重点区域，谋求多元化发展

　　公司14 年坚持了深耕的布局战略，持续深耕了长沙等市场，而布局济南，进一步完善了环渤海区域的布局，推进了环渤海区域的深耕。与此同时，公司积极求变，前期与保利文化合作开发宜兴城东文化游综合体，既在开发方式引进合作模式寻求改变，又进一步加大了旅游地产的布局力度。

　　14-15 年业绩分别为2.09 元/股、2.88 元/股，维持买入评级

　　近期，京津冀一体化上升为国家战略，公司成为主要的收益标的，预计在政策红利的催化下，公司将继续持续高成长。

　　风险提示

　　行业下行风险，高杠杆引起的财务风险及流动性风险推高融资成本。