房地产：坚持蓝筹 关注成长 荐3股

　　多个城市政策微调,“分类调控”趋势显现:近期随着房地产市场进入新一轮调整周期,不同城市走势明显分化,一些成交量下滑明显、房价下行压力较大的城市开始陆续对现行调控政策进行调整和放松。这些政策调整也从单纯意义上的“救市”向全面反思需求结构以及支持合理住房消费的交付发展,值得重点关注。我们认为此次各地调控政策的调整正是“分类调控”原则的充分体现。未来随着量价持续下行的压力进一步加大,相信还会有更多的城市加入到放宽现有调控的行列之中。

　　四月基本面形势严峻:各地纷纷加入“救市”的背景是行业基本面进一步下行。4 月楼市并没有出现传统的“小阳春”行情,整体成交量环比和同比来看均有所下滑。Cric 数据显示,4 月全国288 个主要城市一手房价环比下跌0.02%,为自2012 年7 月以来房价持续21 个月环比上升以来首次出现下跌。在中央调控思路转变,不大可能出现整体性刺激政策的背景下,我们延续此前房价调整不会出现一步到位的观点,形象来说“钝刀割肉”的状态开始了。4 月大部分城市面临土地市场遇冷,这也是各地进行政策调整的动因之一。国土部近日宣布今年暂停发布全国住房用地供应计划,而改由各省自行公布供地计划。这有助于地方根据市场实际情况制定合理目标,灵活调整土地供应的节奏。

　　信贷政策走向是关键:地方政策要取得成效,需要经历一个加入政策调整的城市逐渐增多,手段内容不断丰富,一个从量变到质变的过程。基本面好转的关键在于信贷政策的走向。4 月数据显示,个贷情况继续恶化。5 月12 日央行组织银行系统召开了住房金融服务专题座谈会,会上强调了住房贷款有稳定经济增长的重要功能,对保障民生有着重要意义,各大银行要根据市场需求, 优先确保住房消费贷款的资源配置;同时要对房贷利率水平进行合理定价,及时审批和发放符合条件的房贷。此次会议验证我们此前对房贷并非纯商业贷款的观点,国家对其还有稳定经济,保障民生的考虑。预计随后个人按揭贷款利率有望回归合理水平。

　　估值已预先反应,期待反弹时间延长:由于一年多的股票估值的调整,让低估值的地产板块充分享有吸引力,实际上在过去一段时间内,地产板块已经成为为数不多跑赢指数的领域,我们认为这一现象将得以增强。从量变到质变,需要的时间,就是修复估值,反弹最为突出的阶段,建议大家积极应对,我们推荐的逻辑为“两个主题、坚持蓝筹、关注成长”,品种为北京主题及再融资下的个股组合,万科、保利、阳光城。(中信建投)