限购放松或只是第一步 地产股反弹有望展开
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近日,有媒体报道,除北上广深四大一线城市之外,其他城市的限购政策有可能全面松绑。对此,上证报援引住建部的权威人士称,上述政策方向和趋势已经明确。但具体是否发文、何时发文,相关部门还需等待中央态度。“在决策层看来,一线城市目前还很难在近期松绑限购,因为之前(房价)上涨过快,且目前还没有见到明显的房价下降或市场调整。”该人士称。
业内人士指出,限购令松绑能否令楼市回暖仍需观望,银行“放水”支持也很重要,不排除央行下一步要放宽存款准备金率,对经济及楼市加大支持力度。
何为限购令
回顾限购政策的历史形成过程:层层加码,最终遍及一二线城市。限购政策是房地产调控的重要组成部分,发端于2010年4月的北京,成形于2010年9月的深圳。2010年1月,“国八条”使得限购从一种地方政府司选的温和调控办法,变成了中央要求各地执行的严厉需求控制手段。2011年,随着珠海“双限令”出台,行政性调控政策预期严厉程度达到顶峰,全国主要城市除极个别外都出台了限购措施。
2010年4月“新国十条”(《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》)出台后,一些房价过高的城市相继颁布限制家庭购房套数的规定,被称为“限购令”。已有49个地级以上城市实施“限购令”。如北京规定对拥有两套及以上住房的本市户籍家庭暂停售房,连续5年(含)以上在本市缴纳社保或个税的非本市户籍家庭限购1套住房。
不过,2014年以来,楼市风向渐变,多个城市房屋成交下降,房价涨幅趋缓。国家统计局发布的数据显示,4月,全国70个城市中,新房价格环比下降的达8个,比3月增加4个,其中,温州新房价格已连续10个月保持下降的态势。二手房价格环比下降的城市达到22个,比3月大幅增加8个,房价环比下降城市数量为近23个月以来最多。
媒体今年来也大肆报道楼市“崩盘论”、“拐点论”,各路专家对楼市的看法也有所转变。任志强说,“很多开发商以为今年可能跟去年一样,很乐观,我个人对他们提出警告,我说你们太乐观了,很危险”。任志强的一位较为冷静的同行,万科地产董事长王石早在去年就认为楼市“非常不妙”,并且在李嘉诚抛售内地资产时提醒大家要“小心了”。
随着房地产市场日益降温,已经陆续有至少8个地方政府开始为房地产松绑。铜陵、宁波、天津滨海新区、南宁、杭州萧山、无锡、郑州、扬州等市均以书面或口头通知的形式放宽了限购。在这样的背景下,运行了4年的限购政策再次被推上舆论的风口浪尖,要求放松限购的声音此起彼伏,同时,房地产调控向市场转变,强制性行政手段或逐渐淡出也符合市场的大趋势。事实上,从今年10月的中央政治局集体学习到中共十八届三中全会,再到刚刚闭幕的中央经济工作会议,“楼市调控”字样屡屡“缺席”中国高层重头会议。
投资亮点
业内人士指出,限购令松绑能否令楼市回暖仍需观望,银行贷款同样是重要因素,此前央行要求商业银行优先满足首套房房贷,但银行银根仍紧,未必愿意大力支持,若楼市因“钱紧”不能回稳的话,不排除央行下一步要放宽存款准备金率,对经济及楼市加大支持力度。
若限购放松,预计对楼市的刺激作用会较直接。今年以来,地产板块迎来两波反弹行情,其间更是担当过2000点保卫战的先锋。随着一系列利好政策预期的出现,投资者情绪有所转暖,地产板块或将借此契机迎来阶段反弹。
不过,多位业内人士均认为,如果没有银根的实质放松,央行“窗口指导”个人住房贷款的效果可能会比较有限。分析称,银行各种考核指标压力很大,并不会因此出现实质转向。另外,受制于业绩下滑、库存压力等基本面因素,地产板块的反弹高度或相对有限。
民生证券认为,未来随着政策的不断放松,成交量将完成探底过程,维持行业“推荐”评级。重点推荐深振业、中洲控股、华夏幸福、荣盛发展、南国置业、天健集团,以及万保招金。
多名业内人士分析认为,涨幅的持续收窄意味着楼市已经进入新一轮的调整期,市场分化明显。
受持续的城市化进程及稳健的住房改善需求支持,大城市的房地产需求将保持强劲。相反,由于近年来房地产供应快速增加,以及在城市化过程中,居民倾向于从小城市向大城市迁移,从而导致人口下降的风险,部分小城市(特别是内陆地区)的房地产市场可能将继续面临压力。中国指数研究院副院长陈晟亦认同这个观点。在他看来,一线城市的价格整体均价会比较坚挺,会有微幅的上升或者是盘整,三四线城市的调整会更大一些。不同城市之间的分化会更加剧烈。
陈晟也认为,城镇化并不意味着所有城市的地产都会受益,只有能吸引产业和人口的城市,房价才能得到支撑。事实上,根据金管局的报告,内陆城市地区人均在建住房面积的增长要远快于沿海城市地区。另一方面,在大城市的人口密度持续上升的同时,小城市的人口密度则呈现下降的迹象。总而言之,国内楼市再难现过去几年“鸡犬皆升”的盛况,投资更需要精准方可尽量规避风险。
2013年城镇化工作会议上提出加强城镇的产业承接能力,一线城市周边城镇将直接受益,从日本都市圈内各层人口占比来看,4个一线城市中北京和深圳的卫星城人口增长空间更大,分别达到186%和375%。
光大证券推荐北京区域受益标的,包括北京产城融合相关标的华夏幸福、北京退二进三/京津冀一体化建设相关标的首开股份和荣盛发展。
专家点评:
交银国际分析师李苗献表示,如何稳定房地产投资?一方面是为政府着力推进的棚户区改造融资,这可能要求金融系统的信用投放由表外更多转向表内,从而为国开债等的发行保驾护航。4月份债券发行和常规贷款等表内项目增长平稳,而信托等表外项目继续被压缩,符合上述逻辑;另一方面,分析师认为与其全面降准放水救市,不如放开房产行政性限购。房产限购作为简单粗暴的行政措施,与十八届三中全会“让市场起决定性作用”的精神完全相悖,在房地产市场低迷的背景下,废除限购政策是贯彻三中全会精神的水到渠成之举。
申万认为,之所以出现房地产限购政策的放松,有几方面原因:
第一,本届政府对待楼市调控的态度,即“分类调控”:一方面区分商品房与保障性住房,加大对保障性合租房和棚户区改造力度,同时通过推动房产税等立法工作,加大商品房的市场化调控力度;另一方面,区分一二线和三四线城市,由于供需的不同,导致二者出现分化,将不会出现一刀切的调控局面,而是进行分类调控。
第二,当前房地产市场的调整加大经济下行压力,由于房地产产业链较多,对经济的影响非常大,按照我们的测算,如果不考虑政策的干预,今年房地产投资下降至14%,将带动GDP增速回落至6.6%,当前的稳增长政策主要以微刺激为主,短期内如果房地产调整幅度过大,将导致经济出现明显回落。
第三,对房地产市场的调控,大方向必然是过渡到市场化调控为主,因此限购限贷等行政性措施必然会退出,当前房地产市场低迷,为行政性调控政策退出提供良机。
对于除了北上广深外的房地产限购的放开对房地产市场的影响,短期内可能会增加一部分需求,但是由于当前房贷、开发贷等仍然偏紧,资金面并没有明显改善,加之三四线供给严重过剩,市场预期仍偏悲观,因此预计部分城市限购的放开,对整体房地产市场的带动作用有限,建议密切关注资金面的变动。
(证券时报网)
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