上海国企改革进入密集期 10股有望再现金矿

　　市北高新13年报点评:专注精品园区地产,产业载体销售增长

　　市北高新 600604

　　研究机构：海通证券分析师：涂力磊,谢盐 撰写日期：2014-04-01

　　事件:公司公布2013年年报。报告期内,公司实现营业收入4.26亿元,同比增加39.20%;归属于上市公司股东的净利润1.72亿元,同比增加17.23%;实现基本每股收益0.3元。公司按每10 股派现金0.31元(含税)。

　　投资建议:公司定位于“都市型产业园区”综合运营商和服务集成商,已布局3.13平方公里的上海闸北市北高新产业园和5.2平方公里南通科技城产业园。目前,市北高新园区经济每年30%高增长,园区生产性服务业比重已超90%。目前,公司合计持有权益建面118万平。同时,未来5 年市北高新园区可开发建面260万平,南通储备4200亩土地。未来几年公司项目储备有望快速上升。自贸区产业链升级后,部分生产性产业和辅助性企业将转至外高桥周边启东产业园为公司带来间接利好。我们预计公司2014、2015年EPS分别是0.36和0.44元,对应RNAV是12.81元。截至3月28日,公司收盘于10.19元,对应2014、2015年PE分别为28.56倍和23.25倍。我们认为未来公司项目将快速上升,公司启东产业园将受益于上海自贸区发展。我们以RNAV的8.5折作为目标价,对应目标价10.89元,维持对公司的“增持”评级。

　　主要分析:2013年,受园区产业载体销售收入增加推动,公司营收增加39%;公司所得税汇算清缴使得净利润增幅缩小:2013年,受园区产业载体销售收入大增推动,报告期内公司实现营业收入4.26亿元,同比增加39.20%;由于本期公司所得税汇算清缴大幅上升,使得报告期内公司实现净利润1.72亿元,同比增加17.23%,增幅小于营收增幅。

　　2013年,公司目标是打造国内领先的“精品园区综合运营商”。目前,公司经营的市北园区正大力推进“三个经济”发展(总部经济、楼宇经济和涉外经济),形成了以“软件信息、检验检测、节能环保”等为特色的主导产业。截止2013年,市北园区实现二三产业营业总收入达1008亿元。2013年12月,公司旗下的科技企业孵化器上海聚能湾企业服务有限公司正式升级成为国家级科技企业孵化器。目前,聚能湾公司受托管理孵化载体2万平,累计毕业企业26家,在孵企业75家。

　　2013年,公司采取增资、参股等多种手段进行多元化投资合计6.36亿元:2013年1月,公司设立全资子公司上海市北高新南通有限公司,注册资本5000万元。南通公司将集中开拓公司在市北高新(南通)科技城市场业务。2013年1月,公司与绿地地产合资成立闸北绿地公司。公司出资200万元,持股比例20%保。绿地地产持股80%。公司参股闸北绿地公司,将有助于推进公司在市北高新园区东部业务的发展。2013年4月,公司对南通公司增资 1.6亿元,公司全资子公司开创公司作为新股东向南通公司增资9000万元。增资完成后,南通公司注册资本增至3亿元,公司持有其70%股权,开创公司持有其30%股权。2013年4月,公司出资3000万元成立全资子公司智创公司。2013年5月,公司全资子公司创越公司与上海光通信公司合资设立海上阳光,其中创越公司出资2250万元,持有90%股权。2013年6月,公司子公司开创公司出资102万元,持股电气园区公司51%。鉴于电气园区公司营业期限届满,经股东协商一致决定对电气园区进行清算。2013年9月,公司向闸北绿地公司增资100万元(合计投资300万元),持股比例20%不变。同时旭辉集团持股20%;原绿地地产持股60%。截至2013年7月31日,北极绒评估净资产为8.53亿元,注册资本增至1127万元。我们认为,对外投资是未来公司业务转型、尝试多元化发展的积极探索。2013年10月,鉴于公司全资子公司上海开创公司参股32%的中冶祥腾开发的商业地产项目销售已结束,经各方股东协商对中冶祥腾进行清算。中冶祥腾注册资本3亿元,其中开创公司出资9600万元,持股32%。2013年10月,公司对闸北绿地继续增资15560万元,增资后的累计出资为15860万元,增资后的持股比例为20%;同期,绿地地产增资后持股比例60%;旭辉集团持股比例20%。同年9月,公司以1700万元参股北极绒公司2%的股份。

　　2013年11月,为探索产业投资,公司及全资孙公司上海聚能湾以3542万元合计受让自然人保蓉和张静对上海华艾软件有限公司140万元出资额,占注册资本5.95%。2014年1月,公司全资子公司市北高新南通公司出资200万元(占20%)设立南通新城创置房地产有限公司,注册资本1000万元;2014年3月,南通新城创置房地产有限公司注册资本变更为35000万元,其中北高新南通公司出资7000万元,占注册资本20%。

　　2013年,公司新增土地储备4个,合计权益建面33.91万平:2013年1月,公司全资子公司南通公司竞得市北高新(南通)科技城C12051地块的土地使用权。该地块出让面积为0.37万平(约5.6亩),规划容积率2.27,办公用地,成交总价1012万元。该地块位于市北高新(南通)科技城中心位置,位于规划G3路南,中心湖北。基地紧邻上海市北高新(南通)科技城内部景观核心水域宝月湖北侧。2013年9月,公司全资子公司开创公司竞得了位于上海市北高新技术服务业园区的闸北区334街坊87丘工业地块土地使用权。该宗地东至:汶水路275号,南至:汶水路,西至:江场三路,北至:江场三路151-156号。出让面积为3.72万平,规划容积率≤2.2,成交总价4.75亿元。2013年10月21日,公司全资子公司南通公司竞得市北高新(南通)科技城M13235地块的土地使用权。该地块位于市北高新(南通)科技城中心位置,位于永福路南、集贤路西。该宗地块出让面积11.45万平,规划容积率≥1.2,工业用地,成交价4397万元。2013年12月,公司子公司市北南通与新城万嘉组成的联合体竞得了市北高新(南通)科技城CR13043地块的土地使用权。该地块出让面积18.56万平,规划容积率3.0,商住用地,成交价7.01亿元,市北南通与新城万嘉的出资比例为20%:80%。CR13043地块位于市北高新(南通)科技城内,北至规划道路,南至永兴大道,西至集贤路,东至通宁大道。

　　2013年,公司转让项目锐智双子星2号楼7层和11层,回笼资金3616万元:2013年1月,公司全资子公司开创公司将坐落于上海市江场三路191、193号锐智双子星2号楼7层和11层销售给自然人李晖、辛浩鹰,销售总价为3615.95万元。2013年11月,公司全资子公司上海开创公司与自然人梅向荣和梅春华控制的9家公司分别签订《房地产销售合同》,将坐落于上海市江场三路191、193号锐智双子星1号楼1至3层和5至10层分别销售给上述9家公司,销售总价为18026万元。

　　2013年8月,公司拟收购中冶祥腾不超过1.3亿元的房产:2013年8月,公司全资子公司开创公司参股中冶祥腾32%。为进一步加强对中冶祥腾剩余资产管理,经中冶祥腾股东协商,拟对其剩余存货(房地产物业)参照股东持股比例销售给股东。截止2013年7月31日,中冶祥腾经审计的存货账面净值为3.21亿元。具体交易方式参照各方股东的持股比例,对交易标的划分成一定的组合形式,各方股东以随机抽签的方式确定交易标的。其中,拟销售给开创公司的金额不超过1.3亿元。我们认为,这将进一步充实公司高端优质物业持有量,提升公司在该区域市场上的占有份额。

　　投资建议:间接受益于上海自贸区,储备有望较快增长,维持“增持”评级。公司定位于“都市型产业园区”综合运营商和服务集成商,已布局3.13平方公里的上海闸北市北高新产业园和5.2平方公里南通科技城产业园。目前,市北高新园区经济每年30%高增长,园区生产性服务业比重已超90%。目前,公司合计持有权益建面118万平。同时,未来5 年市北高新园区可开发建面260万平,南通储备4200亩土地。未来几年公司项目储备有望快速上升。自贸区产业链升级后,部分生产性产业和辅助性企业将转至外高桥周边启东产业园为公司带来间接利好。我们预计公司2014、2015年EPS分别是0.36和0.44元,对应RNAV是12.81元。截至3月28日,公司收盘于10.19元,对应2014、2015年PE分别为28.56倍和23.25倍。我们认为未来公司项目将快速上升,公司启东产业园将受益于上海自贸区发展。我们以RNAV的8.5折作为目标价,对应目标价10.89元,维持对公司的“增持”评级。

　　风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。 责任编辑：zdsh