“招保金”年报亮相 地产行业温和回暖

　　房地产板块四大金刚“招保万金”中三家已经披露了年报。若从净利润同比增幅来看，保利地产(600048.SH)、招商地产(000024.SZ)仍在继续放缓，仅金地集团(600383.SH)略有回升。

　　继万科A(000002.SZ)在2012年实现超千亿营业收入后，保利地产也在2014年完成了逾千亿元的营业收入。而毛利率等财务指标则显示，房地产板块已经出现温和回暖迹象。

　　毛利回升

　　在2014年，金地集团代表盈利能力的销售毛利率28.93%，比上年增长2.02个百分点，出现约7.48%回升。而同时，公司加权净资产收益率13.23%，比上年增长0.12个百分点；公司期间费用率4.96%，比上年下降2.28个百分点，达到近年新低。

　　一位行业分析师认为，金地集团2014年业绩平稳增长，毛利率低位小幅回升，表明2011~2012年降价项目已结算完毕，后续存在小幅回升趋势，但由于销售增速放缓导致预收账款下降，这将制约后续两年的结算弹性。

　　同样观察招商地产的销售毛利率，在2014年为37.33%，却较上年同期出现了约10%的下降。但在兴业证券看来，招商地产在2014年四季度实现了逆转。

　　根据兴业证券的分析，招商地产在2014年前三季度的毛利率水平一直偏低，一二三季度单季毛利率分别为37%、34%和28%，但估计四季度高毛利项目鲸山九期的结算超过45亿元，令四季度毛利率回升至43%，全年毛利率水平回升至37%，虽较2013年下滑了6个百分点，但仍超出此前市场的预期。

　　从成本控制角度，保利地产做得更好。实际上，保利地产年内公司结算毛利率为32.03%，较上年下降了0.13个百分点；但公司销售净利率13.05%，较上年同期上涨0.2个百分点。

　　据保利地产年报，销售业绩与市场占有率逆势实现“双增长”。报告期内，公司主动出击、积极拼抢市场，创新推广方式和销售模式，克服市场调整困难，实现签约销售面积1066.61万平方米，签约销售金额1366.76亿元，同比分别增长0.21%和9.09%，市场占有率逆市提升0.25个百分点至1.79%。

　　这也令保利地产的年营业收入首次突破千亿元，在2014年达到1090.56亿元。而“招保万金”中，此前仅有万科达到千亿级别。

　　关乎政策预期

　　但在今年前两个月，楼市销售投资均出现下滑。据此前国家统计局公布的2015年2月70个大中城市房价情况：新建住房方面，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有66个。环比价格变动中，最高涨幅为0.2%，最低为下降1.3%。

　　市场都在期待政策暖风继续吹。多位分析人士认为，政府工作报告明确提出鼓励自住及改善性住房，3月底至4月初进入政策发布的窗口，预计各地将陆续出台支持购房的措施。房地产板块受益政策驱动，3月份即将进入成交旺季。

　　金地集团在年报中也这样分析：从2014年二季度开始政策面不断好转：一方面，地方政府陆续放松调控，取消限购，出台有关公积金、契税等地方救市细则；另一方面，央行三季度末出台限贷放松政策鼓励金融机构继续支持居民购房需求，四季度不对称降息带来资金面宽松，使房地产行业受益匪浅。在一系列稳增长政策激励下，房地产开发投资增速下滑趋缓，新开工面积降幅走势呈整体回稳态势，房地产市场成交明显复苏，全年呈现前低后高的翘尾之势。