降息打开股价上行空间 “4+4+2”思路捕捉地产潜力股

　　2014年11月以来的第三次降息，信贷政策再次放宽，表明政府对当前疲软经济状况的进一步确认。地产行业将显著受益于当前的宽松政策，主要体现在销售改善及财务费用降低。在业内人士看来，明显跑输大盘的地产板块也将在政策利好释放下出现超额收益。

　　市场需求有望被显著激发

　　降息如约而至，资金成本改善获强力支持。国海证券分析师代鹏举认为，二季度以来地产销量在政策持续发酵的背景下节节攀高，而银行对于消费端支持力度则略显不足。

　　以一线城市为例，地产新政出台后首套房按揭贷款利率虽有所下行，但变化幅度不大。而政策中明确支持的二套房首付比例调整也仅有少数银行开始执行，二套房贷款利率并没有明显的下行趋势，目前仍普遍实行基准利率上浮10%。此次降息则从基准利率的源头上实质性改善资金成本。

　　从购房成本角度分析，以去年同期6.55%的基准利率计算，100万20年期等额还款共需支付利息79.6万。而此次降息后5年期以上贷款利率降至5.65%，共需支付利息67.1万，成本改善效果显著。对于开发企业而言，结合此前降准对于流动性的释放将进一步缓解资金紧张状况，行业投资失速风险有望得到控制。

　　海通证券分析师涂力磊则表示，宽松持续到位。当前通胀水平较低，未来宏观政策将处于持续宽松阶段，将有利缓解开发商资金压力。自2014年行业进入调整周期以来，开发商资金面在2季度开始进入冰点。虽然下半年行业投资明显紧缩使资金面未持续恶化，但整体紧张局面未有明显缓解。本次降息有利于进一步缓解开发商资金端压力。从数据监测情况看，商品房销售额同比增速与开发投资额同比增速之差，2014年底至今开发商资金面已处于明显改善中。

　　降息直接降低购房成本。按照测算本轮降息后，三次合计对购房者月供累计减少幅度在3.81%到8.87%之间。历史数据反映，以25个基点为标准，购房者购买力在3到5次连续降息后会有明显支撑。考虑第一次降息至今成本下降接近90个BP，预计后期市场需求将有明显激发。

　　楼市成交量开始温和反弹

　　成交复苏趋势确立，一线城市价格有望率先反弹。在业内人士看来，五一节后成交延续上行趋势，环同比分别上涨3%和27%，短期在经济下行压力下，房地产政策的放松是稳增长政策的重要部分，4月CPI同比仅增长1.5%，亦为货币政策进一步宽松提供了空间。行业及货币政策双重刺激下，后续成交有望延续回暖。成交企稳的背景下，4月百城房价数据环比降幅亦持续缩小。

　　目前地产成交已进入季节性回暖通道，重点城市一、二手商品住宅交易均呈现加速态势，此前处于观望的需求有望在降息的促进下加快入市步伐，配合开发商加大推盘力度，市场成交在5、6月份供需两旺中持续复苏是大概率事件。代鹏举表示，库存方面，所监测重点城市住宅可售面积仍处高位，去库存周期中企业新开工及土地投资难有超预期表现，因此仍然维持房地产投资增速在四季度之前难有明显改善的观点；价格方面，近期一线城市一、二手房价格均出现环比上涨，土地资源的稀缺性使一线城市更受增量市场的青睐，一线城市房价将率先进入上行通道，而二、三线城市库存高企仍是未来一段时间的常态，整体价格上涨动力不足。

　　从行业销售看，3月至今行业销售复苏已完全得到体现。后期板