新国资改革方案亮点丰富 房地产行业潜伏7只个股

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　　房地产：国改力度再突破 推荐浦东四大金刚和三深组合

　　新国资改革方案力度加大亮点丰富。考虑顶层设计出台，后期红利值得期待。个股建议立足上海、深圳两大区域，寻找资产最厚重和主业乏力两类型公司。

　　首推浦东四大金刚——浦东金桥、外高桥、张江高科、陆家嘴。相关改革箭在弦上，体制改革配合优秀资产将爆发丰厚潜力。后期迪斯尼、科创中心等多主题有望轮番发酵。

　　关注三深组合——深深房A、深物业A、深振业A。相关公司主业收缩或行业内缺乏优势，存在较强资产注入加大国有资本证券化力度或合作经营预期。

　　相关受益——嘉宝集团(央企入股地方国企)、市北高新(上海两区合并后最大受益)、合肥城建(大股东转换带来资产注入预期)。

　　风险提示：系统性风险。(来源：海通证券)

　　【个股研报】

　　浦东金桥：业绩小幅增长，启动国企改革

　　事件。公司公布2015年半年报。报告期内，公司实现营业收入7.48亿元，同比下滑22.2%；归属于上市公司股东的净利润2.33亿元，同比增加7.31%；实现基本每股收益0.25元。

　　2015年上半年公司房产结转较少使得公司营收减22%，结算毛利率较高使得公司净利润增幅转正至7.31%。上半年，公司实现现金收入14.24亿元(不含筹资性收入)，占年度预算的52.39%。其中：销售业务现金收入2.13亿元，占其年度预算的20.73%(计划实现的销售业务现金收入主要集中在下半年度)；租赁收入和酒店营业收入6.75亿元，占其年度预算的58.76%。上半年，公司开发的临港碧云壹零项目，25幢多层楼中结构封顶完成12幢，其余已完成70%；10幢小高层楼结构完成90%。碧云国际社区配套项目(平和学校高中部)主体结构及室内砌筑墙体施工完成。英国德威学校体育中心项目主体结构、外立面及二结构工程完成，安装工程完成30%。G2地块地下车库项目桩基、围护工程完成，进入地下室挖土阶段。

　　2015年6月，公司补缴7亿元改造原工业用地(金桥现代产业服务园(二期)地铁板块)为商务办公用地。2015年6月，公司启动国企改革进程。公司15%股份划转，南汇园区公司并入金桥集团。2015年公司计划实现预算收入36.5亿元，同比增长90.7%。

　　投资建议：受益国资改革和自贸区建设，“增持”评级。公司主要从事上海金桥出口加工区内的工业地产和园区开发和租售业务。公司物业租赁收入每年保持10%稳定增长。公司定向增发注入39.6%联发公司股权将推动公司业绩提速。目前公司将S11项目定位销售有利于稳定公司未来业绩。公司在临港地区有20万平土地储备。上海自贸区建设有望给公司土地带来价值重估，国资改革将推动公司进一步发展。我们预计公司2015、2016年EPS分别是0.45和0.53元，对应RNAV是15.78元。截至2015年8月28日，公司收盘于22.76元，对应2015、2016年PE分别为60.09倍和51.64倍。考虑到公司金桥园区和临港一号项目将受益于自贸区建设，同时公司受益于浦东国资改革。目前上海自贸区标的2015年平均动态45XPE，给予公司2015年70XPE估值，对应目标价31.5元，维持公司的“增持”评级。

　　风险提示：行业面临加息和政策调控两大风险。(海通证券)

　　外高桥：国企改革启动，制度红利护航

　　公司国企改革启动，将成为激励机制完善的国有控股公司：2015 年6 月12 日，公司公告称，公司接到控股股东上海外高桥(集团)有限公司转发的浦东国资委通知，通知主要内容如下：一、根据浦东新区国资国企改革方案总体部署，拟将上市公司打造成战略目标明确、治理结构规范、激励约束机制完善、竞争优势突出的国有投资控股的公众公司；二、调整外高桥集团、上市公司管理体制，充实上市公司高管团队，优化上市公司组织架构，完善市场化管理机制；梳理外高桥集团所属的非上市资产，委托上市公司管理并签订委托协议。上述有关事项尚待外高桥集团、上市公司履行相关方案决策程序后实施。

　　公司国企改革启动，将成为激励机制完善的国有控股公司：我们认为，通知实质上肯定了外高桥上市公司的市场竞争类行业地位。公司将实现上海国企激励约束机制的率先突破，后期有望顺利出台相关政策。未来上市公司将通过管理提升价值，并择机退出以实现国有资本的增值，即未来上市公司股权有望向国有流动平台逐步划拨以实现保值增值。该方案已经细化到管理体制和人员团队，我们预期后期高桥集团将实现管理中心下沉，完成做大上市公司，做虚企业集团发展战略。此外，多层次解决集团与上市公司同业竞争问题，避免业务冲突，做强做大上市公司是后期业务趋势。我们认为方案已在多层面为上市公司后期更大程度制度突破打下基础，继续看好公司的未来发展。

　　投资建议：在李克强总理 “开放倒逼改革”下外高桥乃至股份公司将成为全球重要战略核心平台公司。目前自贸区建设已上升为国家战略，公司外高桥基本面将进入实质性反转阶段。未来公司将重点开发港务区、物流区、森兰中块和南块国际社区在内的自贸区一期项目以实现“产城融合”。其中森兰项目130 万平(目前已启动78.58 万平)，有望给公司带来丰厚回报。我们预计公司2015、2016 年EPS分别是0.74 和0.91 元。对照香港自由港政策下生产要素价值重估，我们预计未来公司资产价值将显着受益自贸试验区推进进程，并受到政策红利、产业升级、地价重估、定位转变和职能升级五大利好，为此我们预计公司RNAV 至42.72元。截至6 月15 日，公司收盘于44.66 元，对应2015、2016 年PE 分别为60.35倍和49.08 倍。考虑到公司将受益于上海国资改革和自贸试验区建设，定向融资将加快公司五大平台建设，考虑到上海自贸区上市公司2015 年平均PE 约77 倍，我们以2015 年85 倍的PE，即59.20 元作为公司6 个月目标价，维持“增持”评级。

　　风险提示：行业面临加息和政策调控两大风险。(海通证券)