新国资改革方案亮点丰富 房地产行业潜伏7只个股

　　张江高科：投资驱动高增长，加速科技投行大转型

　　事件。公司公布2015 年半年报。报告期内，公司实现营业收入5.06 亿元，同比下滑30.1%；归属于上市公司股东的净利润2.84 亿元，同比增加1.71倍；实现基本每股收益0.18 元。

　　2015 年上半年公司房产销售下滑使得营收减30%，投资收益大幅上升使得公司净利润大幅增加1.71 倍。上半年，公司计划以轻资产基金管理平台，引入社会资本，实现项目经营与资本经营相融合。上半年公司一方面寻求区内外可开发提升的物业资源，另一方面探索长期租赁资产变现。上半年，公司完成众人科技、金融发展基金出资；完成上海武岳峰集成电路股权投资合伙企业(有限合伙)的有限合伙协议的签署，公司拟投资等值于20000 万元的美元，该基金将以并购方式投资国内外高成长中后期企业，以及被低估的成熟期企业。

　　2015 年7 月，公司出售3 幅地块项目，回笼金额5 亿元。2015 年以来，公司实现旗下控股公司资产滚动投资。公司收回张江技术创新区内部分土地房产，更高产业能级的二次开发陆续正式启动。2015 年，公司计划实现营收25 亿元以上，房地产营业利润不低于去年。

　　投资建议。受益上海科创中心建设，产业投资增长空间大，维持“买入”评级。目前，公司全资子公司浩成创投投资额为19.73 亿元，上市公司直接投资的长期股权投资额为12.87 亿元，两者合计股权投资额32.60 亿元。考虑目前创新已成为张江发展驱动力之一，且三板市场、注册制直接提升张江创投潜在实力，我们假设公司创投业务权益增加值是投入额的6 倍，即公司创投业务权益增加值为195.62 亿元。由此，可知公司NAV 是466.62 亿元，对应RNAV 是30.13 元。我们预计公司2015、2016 年EPS 分别是0.38 元和0.44元。截至8 月24 日，公司收盘于21.3 元，对应的动态市盈率分别为56.1 倍和48.4 倍。考虑到公司属研发园区龙头，中国创新发展桥头堡，三板市场、注册制等多层次资本市场建设直接打通张江创投“进退通道”。上海自贸区正式扩区至张江，公司是张江唯一上市开发主体将充分受益。未来张江园区将在产业创新、制度创新、金融创新进行探索，园区将实现空间载体升级、企业集聚和功能拓展，区内土地价值直接提升。公司参股多家高新企业，PE投资链条日趋完善，投资收益增长潜力大，我们以RNAV 的1.1 倍，即33.14元为公司6 个月的目标价，维持公司“买入”评级。

　　风险提示：行业面临加息和政策调控两大风险。(海通证券)

　　陆家嘴：改革风口精耕细作

　　陆家嘴发布15 年中报，上半年实现营收15.05 亿元，同比增31.07%；归属母公司净利6.74 亿元，增16.77%；EPS 0.36 元。

　　时间过半，任务过半：结算周期因素，以及房地产市场回暖叠加基数效应影响下，上半年销售显着提速，同时租赁收入同比也实现20%的增长。结算毛利率将随历史存量资产去化的基本结束，将在目前的水平企稳。租赁业务方面，我们预计全年收入增速将会在上半年基础上进一步提升。随着世纪金融广场运营步入成熟，世纪大都会也将在下半年入市，全年超额增长无虞。

　　国企改革风口，成行在即： 6 月11 日浦东区正式发布国资国企改革18 条，首批浦东国资直属公司改革方案显现端倪。同样隶属于浦东国资委的陆家嘴集团有望成为下半年第二批改革方案的受益者，届时股份公司也将迎来扩张与发展的契机。

　　深耕自贸区，凸显禀赋优势：公司55%的土地储备位于自贸区陆家嘴金融贸易区内，战略资源优势明显。7 月公司还竞得了浦东花木一地块，说明尽管坐拥平台优势，但公司并未放松对于核心区域通过市场手段进一步深耕。

　　投资高峰财有余力，谋求多元产业新格局：工程投资处于近年来峰值，净负债率在去年的基础上进一步小幅提升5 个百分点，但鉴于国企背景的融资优势，今年销售回款大增，同时前滩项目也政策性减资进一步充实流动性，货币资金达近年新高，公司财有余力，为公司推进“一业为主，相关多元”战略打下基础。

　　盈利预测与投资评级：随着自贸区政策扩围和推进，公司资源禀赋仍是其长期看点。我们认为陆家嘴是A 股中具备条件做持有物业运营商并兼具成长空间的唯一标的，加之国企改革的催热效应，凸显公司禀赋优势。预计公司15-16 年EPS 分别为1.00、1.17元，维持“增持”评级。(中信建投)

　　深振业A：步入结算高峰期、受益国资整合

　　业绩大幅度增长：8 月 29 日公司发布半年报，上半年实现营业收入 20.23 亿，同比增 311.53%，归属于母公司股东的净利润 2.58亿，同比增 425.18%，EPS 为 0.19 元，同比增长 425.27%。上半年公司结转面积 15.71 万平方米，同比增加 359.36%，结转收入 19.84 亿，同比增加 337.97%。公司从今年开始步入结算高峰期， 地产业务结算毛利率为 33.74%，同比减少 5.72%， 但仍处于行业较高水平。

　　下半年销售有望提速、与深圳地铁合作开发：上半年，公司实现销售额 13.57 亿，同比减少 8.37%，回笼资金 13.90 亿，同比增加 12.46%，分别完成全年经营计划的 32.82%和 33.22%，实现销售面积 12.5 万平方米， 同比减少 5.23%。下半年达到销售条件的主要有振业峦山谷花园二期、长沙振业城、天津启春里、天津博雅轩、东莞松湖雅苑、西安泊墅二期 B 组团和地铁合作项目，销售情况有望得到一定改善。上半年下属子公司广西振业房地产以 1.6 亿竞得广西南宁青秀区柳沙半岛项目，项目占地 1.34 万方。另外公司与深圳地铁合作开发锦荟 Park 项目，支付 8.66 亿占有其中住宅 22.55 万方、商务公寓 4.1 万方和配套物业 0.35 万方 70%的权益。

　　负债率处于安全区间：上半年末公司资产负债率为 63.26%， 同比减少 0.64 个百分点； 净负债率为 81.74%，同比增加 42.6 个百分点，主要是由于应付债券同比增加 100%和一年内到期非流动负债同比增加 119.46%。横向比较来看，公司的负债率依然处于安全区间。另外， 公司 3 月成功发行 15 亿公司债， 对负债结构起到一定的改善效果。

　　明显受益深圳国企改革：公司是深圳市国资委直属企业中仅有的两家较大规模的上市房地产公司之一，又是 A 股深圳国资旗下房地产开发专业性程度较高的企业，与此同时深圳国资委对公司的持股比例较为适当，在保证控股地位的同时具有一定市场化的灵活性。我们认为，深圳地产上市平台及旗下地产资源的整合、深圳地铁和公司的进一步合作都有较大的想象空间。

　　给与推荐评级：公司深耕房地产行业，在立足深圳的基础上，积极向全国进行扩张，上半年由于结转面积大增，使得业绩大幅提高，下半年有 7 个项目达到销售条件，同时作为国企改革的重要标的，值得给予更高估值。我们预计公司 15-17 年 EPS 分别为0.59、0.76 和 0.98 元，首次给与推荐评级。

　　风险提示：房地产市场不确定性增加、销售不达预期。(银河证券)