险资举牌上市公司潮起 房地产等三大板块受青睐

　　万科A:销售维持高位，增持及回购凸显投资价值

　　投资要点:

　　销售业绩靓丽广深区域表现尤佳。8月签约222.5亿元、171.6万方，环比分别-6.7%、- 5.5%，同比在低基数上增46.0%、22.3%，已连续4月单月销售破200亿元。1-8月累计签约1560.6亿元，同比增20.5%，“金九银十”已至，旺季业绩表现更值得期待。分区域来看，广深区域万科竞争力显著增强，8月单月广深区域整体销售同比增90%左右，前8月合计销售同比增42%，其中深圳、东莞、珠海等城市的同比增幅都超100%:北京、上海区域也都同比增长，相对而言西部表现较差，市场冷热不均态势显现。8月销售均价环比-1.3%，同比+19.4%，均价上涨一方面是主要销售市趁转售价回升，另一方面公司产品通过品质提升和附加服务，增强了议价能力。

　　拿地面积首超销售。8月新增10项目，分布于东莞、南宁、苏州、大连、青岛、西安、郑州，均价仅2819元/平米，合计权益建面215万方，占全年新增项目的1/4，自14年4月以来首次超过当月销售面积。前8月累计新增项目权益建面848万方、支付土地价款309亿元，同比分别+128%、+148%，但土地款占销售比例仅20%仍在低位。整体来看，新增项目累计均价3348元/平米，同比微增9%。

　　物流地产外联黑石持续发力。新披露2物流地产项目，分别位于上海、沈阳。其中上海项目占地6.5万方、总建筑面积4.1万方，地价3902元/平米，因该项目是一个现成的仓库，所以在寸土寸金的上海仍属低成本:沈阳项目占地5.1万方、总建面4.5万方。并且这两个项目万科都引入美国黑石基金作为合作方，权益比按1:1，后期项目仍将继续以合作方式获龋至此，万科物流地产在全国重要节点布局已现雏形，之前披露的另2项目分别位于武汉、贵阳，4项目合计占地面积39.8万方、总建筑面积26.3万方，拓展提速。

　　华润增持及回购方案通过，明晰价值底线。华润在8月31日以均价13.37元每股增持约752.15万股、9月1日以均价13.34元每股增持约2974.3万股，共耗资约4.97亿元，占万科总股本的0.4%，累计持股达15.29%，超过前海人寿及其一致行动人15.04%的持股重回大股东。股东大会也已通过回购方案，即以不超过100亿元、价格不超过人民币13.20元/股的条件下实施回购，预计可回购股份不少于75，757.6万股(占已发行总股本6.86%k

　　市场低迷阶段，万科股价坚挺远强于大市，险资与管理层的股权之争也彰显长期投资价值。行业优胜劣汰，企业盈利改善，物业服务、物流地产、出租公寓、教育营地等多元化业务提速拓展打开估值提升空间。作为低估值行业龙头绩优蓝筹股，当然成为配置的不二选择。维持预测15 -17年EPSl.70、1.91和2.15元，对应PE8/7/7倍:房地产开发业务RNAV 16.29，目前股价RNAV9折交易，6-12月目标价18.6元，继续“强烈推荐”。

　　风险提示:行业回暖低于预期j公司转型收效尚待时间检验。