发令枪响起 上海国资国企改革进入升级阶段(附股)

　　浦东金桥:南汇园区并入集团，公司部分股份划转浦东国资运作平台

　　事件:

　　2015年6月12日，公司公告称，公司接到控股股东上海金桥(集团)有限公司转发的浦东国资委《关于拟划转上海金桥出口加工区开发股份有限公司部分股份的通知》，即拟将金桥集团所持有的公司15%股份无偿划转至浦东国资委筹建中的上海浦东投资控股(集团)有限公司。

　　2015年6月12日，新华网报导，昨日，上海浦东新区召开深化国资改革促进企业发展工作会议，正式发布浦东国资国企改革“18条”，首批直属公司改革方案显现端倪。按照方案，将南汇工业园区公司并入金桥集团，在继续做好上海自贸区金桥片区和临港地区开发建设的同时，以金桥集团为龙头重点实施“中部崛起”战略。国有企业分类监管也是浦东国资国企改革的重要内容。浦东设立了区级国资流动平台--上海浦东投资控股(集团)有限公司，将国资系统内市场竞争类企业的股权划转至平台，履行资本管理职能。改革后的金桥集团定位于政府功能性业务运行载体，股份公司进一步强调市朝公司定位和走出去发展，以创造股东价值为主要目标，提高市场竞争力和资本回报率。

　　投资建议:公司主要从事上海金桥出口加工区内的工业地产和园区开发和租售业务。公司物业租赁收入每年保持10%稳定增长。公司定向增发注入39.6%联发公司股权将推动公司业绩提速。目前公司将S11项目定位销售有利于稳定公司未来业绩。公司在临港地区有20万平土地储备。上海自贸区建设有望给公司土地带来价值重估，国资改革将推动公司进一步发展。我们预计公司2015、2016年EPS分别是0.55和0.64元，对应RNAV是15.78元。截至2015年6月12日，公司收盘于36.72元，对应2015、2016年PE分别为66.76倍和57.38倍。考虑到公司金桥园区和临港一号项目将受益于自贸区建设，同时公司受益于浦东国资改革。目前上海自贸区标的2015年平均动态82XPE，给予公司2015年85XPE估值，对应目标价46.75元，维持公司的“增持”评级。

　　主要分析:

　　1.公司15%股份无偿划转至浦东投资控股集团，公司有望受益于南汇工业园区公司并入金桥集团。2015年6月12日，公司公告称，公司接到控股股东上海金桥(集团)有限公司转发的浦东国资委《关于拟划转上海金桥出口加工区开发股份有限公司部分股份的通知》，即拟将金桥集团所持有的公司15%股份无偿划转至浦东国资委筹建中的上海浦东投资控股(集团)有限公司。

　　2015年6月12日，新华网报导，昨日，上海浦东新区召开深化国资改革促进企业发展工作会议，正式发布浦东国资国企改革“18条”，首批直属公司改革方案显现端倪。按照方案，将南汇工业园区公司并入金桥集团，在继续做好上海自贸区金桥片区和临港地区开发建设的同时，以金桥集团为龙头重点实施“中部崛起”战略。国有企业分类监管也是浦东国资国企改革的重要内容。浦东设立了区级国资流动平台--上海浦东投资控股(集团)有限公司，将国资系统内市场竞争类企业的股权划转至平台，履行资本管理职能。改革后的金桥集团定位于政府功能性业务运行载体，股份公司进一步强调市朝公司定位和走出去发展，以创造股东价值为主要目标，提高市场竞争力和资本回报率。

　　我们认为，公司的国企改革方案大体分为两大部分，包括:1)优化国资布局本次会议决定“将南汇工业园区公司并入金桥集团，在继续做好上海自贸区金桥片区和临港地区开发建设的同时，以金桥集团为龙头重点实施“中部崛起”战略”。

　　上海南汇工业园区成立于1994年8月，位于浦东新区中部，系市级工业开发区。园区总规划面积为28平方公里，以大治河为界，分为北区和南区，其中北区13平方公里，南区15平方公里。园区南区，已完成“七通一平”基础设施配套，规划了新能源产业化基地、先进装备制造业集聚区、第四代城郊服务型商务社区和服务中小企业二次创业的总部科技园。们认为，南汇工业园区公司并入金桥集团后，金桥集团的实力将大幅增强。考虑到南汇工业园处于迪斯尼与张江高科之间，未来土地价值具备较强的升值潜力。此外，更为重要的是金桥上市公司与大股东之间再次形成同业竞争关系。2014年金桥集团已经公布注入联发公司39.6%股权，解决大股东同业竞争。该方案已经收到证监会核准通过文件。考虑南汇区域发展资金需求，以及迪斯尼和张江对该区域拉动作用，我们认为不排除未来再次资产注入上市公司的可能。

　　2)强化分类监管此次，上市公司公告拟将金桥集团所持有的公司15%股份无偿划转至浦东国资委筹建中的上海浦东投资控股(集团)有限公司。后者是上海浦东国资新设的流动平台，它的设立意义在于将国资系统内市场竞争类企业的股权划转至平台，履行资本管理职能，通过规范治理结构，优化企业监督，加强市值管理等手段，实现国有资本的布局优化和价值提升。

　　我们认为，不考虑定增股份摊薄下，目前金桥集团对上市公司持股比例为43.82%。完成股权划转后其持股比例将下降至28.82%，金桥集团仍保持相对控股地位。考虑此次浦东国资改革已经明确要求流动平台加强市值管理，我们认为本次股权划拨将为后期上市公司实现更大程度混改提供基矗

　　1. 投资建议:受益上海国资改革和自贸区建设，“增持”评级。公司主要从事上海金桥出口加工区内的工业地产和园区开发和租售业务。公司物业租赁收入每年保持10%稳定增长。公司定向增发注入39.6%联发公司股权将推动公司业绩提速。目前公司将S11项目定位销售有利于稳定公司未来业绩。公司在临港地区有20万平土地储备。上海自贸区建设有望给公司土地带来价值重估，国资改革将推动公司进一步发展。我们预计公司2015、2016年EPS分别是0.55和0.64元，对应RNAV是15.78元。截至2015年6月12日，公司收盘于36.72元，对应2015、2016年PE分别为66.76倍和57.38倍。考虑到公司金桥园区和临港一号项目将受益于自贸区建设，同时公司受益于浦东国资改革。目前上海自贸区标的2015年平均动态82XPE，给予公司2015年85XPE估值，对应目标价46.75元，维持公司的“增持”评级。

　　风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。