新型城镇化是春风 还是冬风

　　新型城镇化将是中国经济的下一个风口。中国过去的城镇化更多的是政策指引下的“土地城镇化”，是有“城”无“市”的“半城镇化”或“表面城镇化”；新型城镇化将以“人”为核心要素，通过“深度、集约”开发，着力实现进城人口的“市民化”。因此，新型城镇化是中国未来经济转型升级的重要着力点，它以“产业转移、人口流动、居民财富增长”为主要特点，很可能成为中国经济的下一个风口。

　　新型城镇化将为房地产行业创造较大的需求空间。如果新型城镇化战略能够顺利推进，那么它将带给房地产行业如下需求空间。(1)农业技术水平提升后，农村转移人口产生的住房需求；(2)城镇居民收入水平提升后产生的改善性住房需求；(3)城镇旧房、危房或棚户区改造产生的需求。我们根据相关假设，粗略估算2015-2020年，新型城镇化将为房地产行业创造共47.5亿平方米的住房需求，其中，新进城人口产生的住房需求约为38.5亿平方米，“市民化”人口及原城镇居民产生的住房需求约9亿平方米。

　　新型城镇化背景下，区域性机会将是房地产市场的突出特征。我们认为，由于中国各省份存在巨大的区域差异，即便新型城镇化顺利推进，其带来的产业转移、人口流动、居民财富增长也难以实现所有省份的均衡分布，那些具有产业承接优势、人口禀赋优势及居民财富增长迅速的省市将优先从新型城镇化战略中获益，而这些区域的房地产市场也更具有市场前景，从而房地产行业的区域性突显，大于整体性机会。

　　投资策略：紧跟大势，重点关注区域性机会。目前，新型城镇化在探索中前行，房地产行业的整体性机会弱化，但区域性机会显著。建议重点关注安徽、京津冀、西三角(重庆、成都、西安)和福建等区域，对应的投资标的有华夏幸福、金科股份、安徽城建等。