房地产并购市场持续升温 八只龙头股迎上涨契机

　　房地产并购市场持续升温

　　香江控股11月4日宣布收购其关联方的多个物业，以完善产业链，加快向商贸业务战略转型。实际上，近期房地产行业的重组整合案例不断。根据统计，2015年前三季度，房地产行业完成并购案例176起，涉及金额1600亿元。与去年同期相比，数量和金额均明显增多。中国指数研究院认为，随着房地产行业整合以及企业转型趋势的不断加深，房地产并购市场将持续升温。

　　行业整合加速推进

　　香江控股11月4日公布资产重组方案，拟收购其关联方南方香江、深圳金海马、香江集团持有的沈阳好天地100%股权、深圳家福特100%股权、长春物业、郑州物业和广州物业。此次购买标的均为与家居商贸业务相关的物业资产。本次收购是香江控股进一步深化业务转型的需要，有利于加快上市公司向商贸业务战略转型。

　　泰禾集团10月31日公告，公司全资子公司福州泰禾房地产开发有限公司与北京科技园建设(集团)股份有限公司签订了《合作框架协议》，福州泰禾拟通过收购股权及增资方式最终持有北京瑞坤置业有限责任公司49%股权。瑞坤置业系北京丽春湖地块的开发与建设主体，丽春湖项目位于北京市昌平区沙河镇北沙河北侧，项目规划总用地面积13.66万平方米。泰禾集团由此曲线介入昌平丽春湖项目的开发建设，推进深耕一线市场的发展战略。

　　值得注意的是，在一些房企主动“进攻”的同时，主动退出的中小开发商增多。尽管自去年11月份以来，央行多次降准降息，社会整体融资成本有所下降，但许多中小房企资金面依然不容乐观，通过变卖部分股权或债权获取资金成为众多中小房企的无奈之举。2015年8月，浙江广厦决定在未来三年内逐步退出房地产行业，进入有发展潜力和增长空间的新领域，实施产业转型。莱茵置业也宣布变更为莱茵体育，剥离房地产业务。

　　根据中国指数研究院统计，2015年前三季度，房地产行业完成并购案例176起，涉及金额1600亿元。与去年同期相比，数量和金额均明显增多。受近期宏观经济放缓的影响，房地产企业面临较大的去库存压力，行业优胜劣汰机制愈加明显，部分房地产企业不得不采取出让企业或项目股权的方式来保持企业生存发展。

　　多因素催化并购频现

　　中国指数研究院分析认为，行业竞争加剧、企业战略调整及地价持续走高等多方面的原因，催化房地产行业并购频现。

　　2013年以来，地产行业销售增速减缓，土地资金成本上升，去库存压力加大，房地产行业由黄金时代进入到白银时代，兼并重组被认为是房地产企业增强核心竞争力、优化产业结构和资源配置的重要手段。

　　从企业格局角度来看，全国房地产投资放缓主要源于大部分中小房企的投资不振，掣肘于资金的缺位，多数中小房企拿地积极性消退，项目开工延缓，销售回款速度明显降低。更多中小房企经营压力上升，被迫出让企业项目或变卖股权引进战略投资者，以维系企业正常运营。同时，大型房企得益于自身雄厚的资本实力，在保障自身业绩增长的同时，战略并购或入股优质项目。随着时间的推移，行业竞争格局两极分化特征显著。

　　同时，随着房地产行业发展进入新常态，越来越多的房企开始寻求多元化发展。多元化的战略调整有利于企业增加资产组合种类，减轻经营风险。针对一些需要进行业务转型的企业来说，通过行业间的兼并重组利于寻求新的业务增长点。而从一体化的角度来看，企业通过战略合作、行业整合可以充分利用资源，实现优势互补，进而延长企业价值链并扩大企业价值。

　　2013年以来，热点一二线城市土地供应特别是纯住宅用地供给有限，同时市场分化加速，品牌房企争相回归一线城市，带来土地价格居高不下。这使得房企拿地日趋谨慎，进而选择兼并收购来弥补在土地市场直接投资拿地的减少。通过兼并收购，房企对土地资源的布局进行了补充和完善，从而进一步扩大规模。

　　房地产并购将持续升温

　　随着我国经济发展进入新常态，加快经济发展方式的转变成为普遍共识，以市场为导向的并购是实现经济转型以及企业提高竞争力的重要途径之一。2012年以来，上市公司跨国并购、并购重组、产业内部整合等交易形式频受国家利好政策支持，行业兼并重组日趋活跃。

　　市场和监管制度的创新以及并购基金的设立，对改善房地产并购环境产生了积极的影响。现阶段，上市公司在兼并重组方面得到政策扶持，今后有望继续发挥政策引导作用，创造规范、有序的市场环境，促进跨区域并购。同时减少境外并购审批流程，帮助更多的国内企业进行海外业务的拓展，实现向跨国公司转变。此外，部分公司选择联合专业机构设立产业并购基金，借助专业机构的实力实施并购，不仅可以为并购企业提供资金支持，也顺应了地产同金融紧密融合的趋势。

　　中国指数研究院认为，房地产行业整合和企业转型趋势正在加强，未来房地产并购市场将持续升温，行业集中度将不断提高，楼市的调整导致更多中小房企退出房地产行业或被收购，房地产行业呈现规模化聚集与并购频发的局面。未来，随着行业整合以及企业转型趋势的不断加深，房地产并购市场将持续升温。(中国证券报 李香才)