一线城市频现“地王” 国企称雄土地市场

　　【一线城市频现“地王” 国企称雄土地市晨就在三四线城市面临天量库存压力、全国土地出让金下降25.2%的同时，一线城市和核心二线城市却迎来了热火朝天的“地王季”。

　　点击查看>>>房地产行业行情 房地产行业资金流向

　　就在三四线城市面临天量库存压力、全国土地出让金下降25.2%的同时，一线城市和核心二线城市却迎来了热火朝天的“地王季”。

　　一二线“地王季”

　　11月25日下午，备受瞩目的上海新江湾巨型纯住宅地块迎来了现场竞标，12家房企、数轮争夺，最终由信达以72.99亿杀出重围夺得，名义楼板价4.9万/㎡，若扣除20%保障房面积后，实际楼板价超过6.1万/㎡，刷新了上海住宅楼板价新纪录。

　　此前一天(24日)，北京的天空星星点点飘起了雪花，但土地市场却热浪滚滚。当日，北京土地市场继续上演房企抢地大战，经过多轮竞价，最终房山两地块全部被天恒中粮联合体摘得，总价68.63亿元。据测算，两地块楼面价分别达到约18000元/㎡、29000元/㎡，已接近甚至超过区域在售楼房价格。

　　根据中原地产研究部统计，今年北京土地市场成交额已达到约1920亿元，超过2014年全年1916亿元的历史成交纪录。剩下的最后一个月里，北京仍有多幅待出让地块，全年成交额超2000亿元几成定局。

　　“全是地王１中原地产首席市场分析师张大伟告诉《第一财经日报》，今年北京成交的土地中，有9宗成交楼面价超过5万元/㎡，25宗楼面价在3万元/㎡以上。目前一线城市土地在标杆房企的激烈争抢下，已普遍出现了楼面价超过当地房价的现象。

　　张大伟说，虽然高价地并不能完全代表未来市场售价，但如此多的“地王”集中出现，未来房价很难不受到影响。尤其是北京，今年成交的住宅地块楼面价已全面超过3.7万元/㎡的情况下，未来住宅产品“豪宅化”难以避免。

　　实际上，当前土地市场大热的城市不仅有北京、上海，广州、南京、杭州等其他一二线城市也同样出现土地成交热潮，高总价地、高单价地亦频频刷新纪录。例如，南京将于本月27号拍出的仙林湖板块一地块，起拍价已超出该区域“前地王”楼面价，为此周边多楼盘都已暂停加推，待新“地王”出来后伺机涨价。

　　11月20日的新一轮杭州土地拍卖会上，拱墅区桥西板块和下城区文晖板块的楼面价又被刷出了新高。其中，桥西拱宸桥单元宅地被金地以16842元/㎡摘得，文晖单元宅地则被朗诗以18479元/㎡斩获。

　　为何在全国土地出让金下降25.2%的情况下，核心城市土地市场却如火如荼？这是因为，在目前广大三四线城市和部分二线城市面临高库存压力的情况下，主要房企都将资金集中到一线城市和核心二线城市争夺，而这些城市就十几个，最多不超过20个，占全国城市的比例相当之校而且这些大城市在国家严控城市边界的情况下，未来出让的土地也将越来越少。

　　也就是说，对开发商而言，未来可供选择进入的城市和空间已经越来越校在这种情况下，土地市场的价格自然也就水涨船高。

　　国企称雄

　　那么，到底是谁在拿高价地？张大伟说，现在在一二线核心城市拿地的企业主要就是央企、地方大国企和大的上市公司。这其中，尤以央企和地方大国企为甚。今年以来北京土地市场成交的44幅住宅用地，其中77%的地块被央企或国企摘得，只有十幅为民企摘得。

　　例如，23日成交的石景山交通枢纽M、N地块，经过多轮激烈竞价，最终以35.4亿元被北京老牌国企华远地产夺得，楼面价格达到28697元/㎡，溢价率高达121%。据现场消息，此次竞拍共吸引了包括城建、华远、碧桂园、首创、金地商置等在内的12家房企竞逐。竞拍一开始，城建、华远、碧桂园三家房企相继发力，当报价喊到了32.5亿时，碧桂园率先退出了竞拍，华远和城建这两家北京国企继续争夺。最终，经历96轮激烈报价，华远才得以拿下该地块。

　　同一日，华润联手未来科技城共斥资50亿元，摘得北京小汤山两宗土地。24日，北京土地市场继续上演房企抢地大战，经过多轮竞价，最终房山两地块全部被天恒中粮联合体摘得。虽然有诸多房企参与竞标，但连续两天北京土地市场最终的胜利者均为国企，这也正是今年北京土地市场的一个缩影。

　　在上海，虽然比例没有北京那么高，但国企拿地也超过了一半。统计显示，在2015年上海成交的39幅住宅用地中，有22幅为国企单独或主导联合摘得，占比达56%。

　　例如25日夺得新江湾城地块的信达地产，可谓真正底厚钱多。作为中国信达资产管理公司集团内的唯一房地产开发业务运作平台，得益于信达资产强大的金融背景，信达地产拥有获取低成本资金的天然优势。有评论称，25日的竞拍，就像“有钱人”遇到了“钱本身”。

　　“他们才是真正的土豪，所以我们即使输了，也输得光荣。”与信达厮杀到最后一刻的福建上市房企泰禾集团相关人士说。

　　张大伟说，现在一线城市的土地市场正进入到寡头时代，市场交易变成“豪门的游戏”，不仅外地中小房企进京、进一线城市的难度越来越大，实力不足的企业甚至有可能失去生存空间，最终被挤出主流市场，随着门槛提高，资金实力强大、本地资源丰富的“国字号”房企成为土地市场的主力军。

　　库存高企>>>中国房地产步入存量房时代 旧城改造成下一风口

　　投资乏力>>>房地产投资负拉动：建材业过半亏损 全行业产能过剩

　　股市机会>>>房地产行业：库存去化改善加快 推荐4股