104家房企跻身百亿军团 2000亿量级大腕增至3家

　　在中央号召“去库存”的宏观背景下，如何利用好存量资源将成为2016年房企的新课题。如何开拓创新模式、变革运营思维，将成为房企未来思考的重要方向。

　　2015年，房地产销售大年，楼市奏鸣曲再度被吹响。

　　过去一年，在一轮轮“救市”信号中，内地楼市冲破重重迷雾，迅速焕发活力。

　　规模房企业绩井喷，在年终交出了一张张圆满答卷。绝大多数房企的销售业绩达到了去年年初的预期，绿地、万达、保利等20家典型房企的平均销售目标完成率为98%，其中中海等房企提前完成甚至上调了销售目标。

　　与国家统计局发布全国商品房销售额增速15.6%(前11月)相比，2015年百强房企21.3%的销售增速则更为显著。统计显示，2015年，百强房企的销售金额约3.5万亿元，面积约3.2万亿平方米，同比分别增长21.3%及18.7%。2015年共有104家房企跻身百亿军团，较2014年增加24家，市场份额已超40%。

　　房企销售业绩水涨船高，百强房企的入选门槛亦大幅提升。据时代周报记者了解，2015年，TOP10、TOP20、TOP50房企入榜门槛分别为725亿元、358亿元和196亿元，分别同比增长10%、24%和27%。值得注意的是，TOP100房企的入榜门槛已达到104亿元，同比增长48%。至此，百强房企的年销售规模已全部超过百亿元。

　　竞争愈发激烈，房企间厮杀成团。过去一年，龙头房企已有分化为两个梯队的趋势，其中恒大一举超越绿地登上百强销售榜中的“榜眼”之位，他们与万科一道站在了2000亿元数量级上；中型房企间的搏杀最为激烈，融侨、融信等房企发力冲刺，TOP50房企集中度已达31.74%；此外，和昌、东原等首次入榜的黑马房企成长性亦值得关注。

　　在中央号召“去库存”的宏观背景下，如何利用好存量资源将成为2016年房企的新课题。如何开拓创新模式、变革运营思维，将成为房企未来思考的重要方向。

　　百强门槛104亿元

　　在克而瑞地产研究中心发布的《2015年中国房地产企业销售TOP100》排行榜中，时代周报记者发现，2015年，各梯队房企的表现均好于2014年。其中，TOP100房企表现尤为亮眼，金额门槛从70亿元增加至104亿元，面积门槛从48万平方米增加至90万平方米。

　　从金额门槛来看，今年TOP10房企入榜门槛为725亿元，较2014年增加67亿元，同比增长10%；TOP20、TOP50和TOP100房企的金额门槛分别为358亿元、196亿元和104亿元，较2014年分别增加70亿元、42亿元和34亿元，同比分别增长24%、27%和48%。

　　从面积门槛来看，TOP10房企入榜门槛从上一年同期的570万平方米增加至578万平方米，小幅增长1%；TOP20房企同比增长21%至357万平方米；TOP50房企则较2014年增长11%至163万平方米；TOP100房企入榜门槛达到90万平方米，同比增长88%。

　　百强房企集中度在继续上升，品牌效应强势依旧。金额方面，除TOP10房企集中度(16.87%)较上年减少0.05个百分点外，其余房企集中度均有所上升。其中，TOP20、TOP50和TOP100房企集中度分别为22.82%、31.74%和39.64%，分别同比增长0.03%、0.59%和1.86 %。

　　面积方面，各梯队房企的集中度均继续上扬。2015年，TOP10、TOP20、TOP50、TOP100房企的集中度分别为11.31%、14.62%、19.94%和24.65%，分别同比增长0.87%、0.97%、1.22%和2.35%。

　　值得注意的是，目前发达国家TOP10房企集中度均已超过20%。这意味着，中国的房企集中度还有上升空间，品牌和规模仍然是房企未来争夺蛋糕的重要筹码。

　　“未来5年，规模化仍然是大型房企竞争的主战场，” 中国指数研究院企业研究总监蒋云峰在接受采访时指出，预计到2020年将有7家2000亿级企业、7家1000亿-2000亿企业、16家500亿-1000亿企业，而TOP10企业销售额均值将达2000亿元左右，市场占有率将超过20%。

　　厮杀中三大鸿沟

　　2012年以来，在万科、恒大、绿地、万达、中海、保利、碧桂园等七家房企之外，千亿阵营再未扩容，这一格局至今未被打破。

　　2015年，7家千亿房企年销售均值1796亿元，其中万科以2627亿元年销售领衔行业。这一年，2000亿级别房企增至3家，上了一个台阶的是恒大。携年末海花岛开盘大卖122亿元之余威，恒大一举超过绿地(不算海外销售部分)攀升至房企第二位。当然，两者的差距只有1.8%，分别为2050.4亿元和2015.1亿元。

　　不同的战略方向下，千亿房企内部出现分化。2015年，万达、碧桂园、中海和保利的销售金额在1500亿元左右。

　　年销售金额500亿-1000亿元的第二梯队里，有九家房企的一席之地，较上一年新增加了一家金地。2015年，金地以621亿元的销售金额首次进入了这一阵营。该阵营的年销售均值为664亿元，其中华润置地以851亿元销售额脱颖而出，而世茂、融创、华夏幸福、绿城、金地、招商蛇口(原招商地产重组而来)、龙湖、富力等8家企业销售额集中在500亿-700亿元区间，彼此之间更趋“胶着”。

　　克而瑞在报告中称，第二梯队房企尽管每年都能确保一定业绩增速，但因整体布局和规模扩张已经基本完成，要迈入千亿大关还需一定时日。

　　值得注意的是，中国房地产行业强者恒强的特征，也在第一、第二梯队房企中体现得淋漓尽致。在2015年房企百强榜单中，已经出现了几个巨大的“鸿沟”：

　　以招商蛇口570亿元年销售来评估，第1名万科和第2名恒大的年销售额形成了577亿元的差距，差不多相当于一个招商蛇口；第7名(千亿房企末位)的碧桂园1401亿元年销售额和第8名华润置地850亿元之间，又差了一个招商蛇口出来。

　　除此，第16名富力535.7亿元年销售额和第17名雅居乐429.3亿元年销售额之间，又有一个较大的鸿沟，相差约106亿元。

　　不过，房企间竞争正愈发激烈，杀成一团。据时代周报记者了解，从第4名万达到第7名碧桂园的年销售额只差111亿元；第8名华润置地到第12名绿城之间的年销售额差距也只有127亿元。

　　另外竞争异常激烈的区间段是第21-30名之间的房企，如第21名新城323.8亿元年销售额与第30位首开295.1亿元之间，只差28.7亿元。

　　事实上，据时代周报记者盘点，像新城、首开这样跻身200亿-500亿元年销售的第三梯队阵营中的房企，共有33家，较2014年增加了正荣、融信、仁恒、卓越和融侨等9家房企。这一梯队的年销售均值为280亿元，较上一年提高了19亿元，其中有24家房企年销售在200亿-300亿元区间。

　　200亿元以下年销售的房企竞争最为激烈，这类第四梯队的房企共有51家。“单个项目的成败就可能决定最终的座次，也因此成为百亿军团扩容和门槛拔高的生力军，”易居中国执行总裁丁祖昱对时代周报记者分析称。

　　在中国指数研究院的解读中，这50多家房企是所有阵营中成分最为复杂、竞争最激烈且发展风险较大的群体，主要包括城市龙头型房企、特色领域房企。该阵营房企平均进入城市为13个，大本营城市的数量占比高达85%，因此业绩受市场波动影响最大，具有不稳定的特点，也应警惕热点城市需求疲软导致的业绩下滑。

　　存量资源驱动变革

　　先抑后扬，是2015年房地产市场的主基调。

　　今年一季度，各路房企的销售情况并不乐观，但在一系列政策利好刺激下，二季度销售开始逐步好转，三季度后一线和重点二线城市表现火爆、热销项目频现，为房企全年业绩作出了较大贡献，并最终在四季度爆发。

　　四季度是房企对销售目标发起冲刺的关键时期，多家房企四季度销售金额占全年的比重均值超过40%。据时代周报记者了解，由于销售表现出色，2015年11月起，滨江、旭辉、保利置业等房企陆续宣布提前达标，恒大、中海和龙光在上调了销售目标后，最终也都轻松完成任务。

　　据统计，2015年20家典型房企的平均销售目标完成率为98%，大部分房企的销售情况符合年初预期。这一年，随着“互联网+”和“大数据”对行业影响的加深，房企在营销层面的战略也持续升级，更侧重从客户、产品角度切入，挖掘需求、回归本源。

　　尽管新业务转型动作频频，但主业对房企的重要性无可替代。在时代周报记者的采访中，专家形成了这样的共识：2016年，房企将继续以物业销售作为重点，转变运营思维推动主业发展，一方面通过更多元的方式获取新项目，另一方面加大存量物业的去化力度。

　　并购，会成为接下来龙头房企的常规动作。2015年，恒大、融创等嗅觉灵敏、销售能力强的房企已有多次动作，对象不乏由于资金紧张、谋求转型等原因欲退出房地产行业的中小房企。

　　数据显示，仅2015年1-9月，房地产行业并购案就达到176宗，涉及金额1600亿元，几乎相当于2014年全年行业的并购交易价值。

　　城市更新，也会有越来越多房企盯上这块“大蛋糕”。2015年，深圳、上海等地的城市更新项目批量上市，并屡屡制造单日成交数十亿元、数千人抢房等轰动场面。这使得房企不约而同地盯上了这块“大蛋糕”，如：

　　万科在上海接手了上置闸北雅宾利项目；恒大在深圳获取了20余个城市更新项目；绿地签约了南昌的两个大型城市更新项目；融创通过城市更新项目进军山西等。政府代表的公共需求和房企代表的市场意愿，共同推动了城市更新政策日益完善，房企参与城市更新的积极性提高、利润空间加大，未来城市更新项目在一手房市场的比重还会增加。

　　去库存是房企的首要任务，更多创新模式将被开拓和应用。当前，中央对于去库存十分重视，地方政府均在酝酿推出相应政策，房企则开始试水创新模式促进销售，提高存量物业利用率。如绿地两大互联网金融平台对商办项目进行了资产证券化，恒大海花岛则采用了酒店托管，分别对办公和旅游这两大“库存重灾区”有一定效果，为其他房企提供了成功样本。