楼市分化仍将持续 一线城市难享政策“暖风”

　　个人住房贷款首付比例再降，对2日央行出台的这一政策，接受《第一财经日报》采访的多位分析人士指出，这贯彻了2015年以来去库存的政策导向，同时此次新政并未将房价上涨较快的限购城市纳入其中，未来，一线城市与三四线城市之间的楼市分化还将继续。

　　个人住房贷款首付比例再降，对2日央行出台的这一政策，接受《第一财经日报》采访的多位分析人士指出，这贯彻了2015年以来去库存的政策导向，同时此次新政并未将房价上涨较快的限购城市纳入其中，未来，一线城市与三四线城市之间的楼市分化还将继续。

　　激发房地产合理需求

　　对于昨日下午落靴的房贷新政，经济学家马光远认为，这与他此前的判断相符，首套房贷首付比例回到了20%。他认为，这意味着房地产救市大幕拉开。民生证券研究院高级宏观研究员朱振鑫也对本报记者分析，去库存是供给侧改革第一要务，激发房地产合理需求是去库存第一要务。他说，下调公积金首付后，下调一般贷款首付顺理成章，不排除进一步下调可能。

　　“未来两三年，房地产政策暖风不会停，一方面60亿库存需要去，另一方面房价整体已经几乎没有上涨风险，政策有松动空间。”朱振鑫表示，下一步可期的政策包括交易环节税费进一步调整，如放松征收标准，改变征收方式，住宅标准调整，保障房以租代售，以及组建国家住房银行等。

　　然而，此次新政并非是要求全国统一按照最低两成首付进行，而是按照各地的实际，制定新的贷款政策。对此朱振鑫分析，库存问题不在京沪等一线城市，且此次新政也并未下调这些城市首付比例，未来限购放开可能性不大。

　　分化仍在继续

　　从近期数据上看，由于各城市供需状况各不相同，城市间房价分化现象仍非常明显，一线城市与三四线城市之间的价格差距还在拉开。

　　国家统计局发布的2015年12月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，一线城市二手房涨幅尤其明显，如以存量房交易为主体的北京，12月二手房价格环比微涨1.7%，同比涨20.8%；上海与广州一样，12月二手房同比涨11.7%；最引人注目的则是深圳，同比涨42.6%，相比2010年更是上涨了74.5%。其余二线城市环比较为平稳，大部分三线城市仍然处于库存逐步消化阶段，环比仍在下降。

　　2016年春节在即，一线城市二手房市场成交尤其活跃。本报记者近期在北京走访发现，春节前的一个月，买卖双方对房价上涨预期走强，一些区域甚至再次出现了二手房业主加价、惜售的现象。

　　“此次政策说的两成是允许地方按实际来调整，而不是要全国统一实行，所以北京、上海等房价上涨压力较大、去库存压力不大的城市，并不会尝试此类政策，而是沿袭过去的老政策。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对本报记者表示，此次的房贷新政对于一线城市的购房者来说，可能喜忧参半，限购城市购房者无法享受此类利好政策，而其中那些有购房能力的群体，面对高房价和房价过快上涨的态势，可能会积极出手，这在春节前最后几天可能还会形成一波成交高峰。

　　也有人提到了产业对房价的支撑问题。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖对记者表示，非限购城市库存积压最核心的问题是供大于求，供大于求的根源在于这些库存压力较大的城市没有汇集能够创造就业机会的产业，此外，这些城市在医疗、教育、商业等公共资源配套方面较为匮乏，所以无法形成人口的聚集效应，在没有需求支撑的情况下，去库存难度较大。

　　随着近两年持续的楼市分化，资金充足、嗅觉灵敏的大型房企纷纷回归一线城市，在严控土地供给规模的一线城市拼抢高价土地，开发高端住宅，一线城市随之出现新房普遍豪宅化的趋势。虽然豪宅扎堆带来了激烈的竞争，但随着利率走低，开发商资金成本降低，现金流相对充足，降价走量的意愿不强。

　　“一线城市最被标杆房企看好，特别是几轮降息后，一二线城市楼市资金面将明显好转，三四线城市库存绝对值过高，这种情况下，2016年市场分化的趋势将依然延续。”中原地产首席分析师张大伟昨日说。