房地产行业：地产大周期没见顶 推荐13股

　　事件：中指院百城房指数显示，2016 年 4 月，全国 100 个城市(新建)住宅平均价格为 11467 元/平方米，同比上涨 8.98%，涨幅较上月扩大 1.57 个百分点；环比上涨 1.45%。本月 71 个城市环比上涨，较上月增加 11 个。

　　点评：

　　4 月房价同比增幅扩大，环比上涨城市增多，独家逻辑持续验证。在市场相对困惑之际，我们在深入研究基础上反复强调整体基本面一定持续复苏：长周期来看，我国银行业给地产需求端加杠杆的阶段刚开始，按揭贷款占银行总贷款比重的上升将促使房地产基本面向上，长周期未见顶。小周期内，货币政策不转向，我们维持全年基本面超预期复苏的乐观预期。从具体数据看，2016 年 4 月，全国 100 个城市(新建)住宅平均价格为11467 元/平方米，同比上涨 8.98%，涨幅较上月扩大 1.57 个百分点；环比持续上涨 1.45%。本月 71 个城市环比上涨，环比上涨的城市数量较上月增加 11 个，复苏趋势明显，独家逻辑持续兑现！

　　二线城市房价强势上行，持续验证的我们此前判断。4 月份二线房价上涨明显，新建住宅平均价格环比涨幅居前十位的城市依次是：惠州(6.3%)、昆山(6.06%)、中山(5.78%)、厦门(5.7%)、苏州(5.49%)、廊坊(4.95%)、南京(4.73%)、珠海(4.05%)、东莞(3.97%)、武汉(3.21%)，二线城市已成为复苏主力。一线城市由于调控政策，环比涨幅有所放缓。我们此前判断一线城市调控，二线城市必然超预期，4 月份数据完全验证我们独家逻辑和判断。我们认为基于一二线城市良好的基本面，金融机构长期必然在一二线城市加杠杆，促进这些区域基本面持续上行。

　　近期我们撰写的深度报告《银行必给地产加杠杆，国际比较研究》，详细论证我们三年来一直强调的大逻辑。本报告研究了全球所有主要经济体，发现利率市场化和金融自由化阶段，商业银行持续增加对按揭贷款偏好，促进房地产基本面大周期向上；我国处于银行给地产加杠杆起步阶段，地产大周期没见顶。

　　投资建议：地产大周期没见顶，小周期内在货币政策宽松阶段，基本面将持续上行。2016 年持续看好房地产行情！持续推荐布局核心城市地产股。主要推荐华联控股、世荣兆业、天津松江、香江控股、世联行、三六五网、泰禾集团、华发股份、格力地产、滨江集团、华夏幸福、保利地产、万科A；以及壳资源概念股。

　　风险提示：销售回升幅度不及预期

　　个股点睛>>>

　　万科A：业绩稳增，实力彰显

　　万科 A 披露 2016 年一季报，主要内容如下： 2016 年一季度公司实现营业收入 146.11 亿元，同比增长 64.28%，净利润 8.33 亿元，同比增长 28.14%，EPS 0.075 元。

　　事件评论

　　业绩稳步增长，彰显龙头力量。 2016 年一季度，受益于市场大幅向好，公司实现销售面积 545.7 万方，销售金额 752.4 亿元，同比分别增长37.6%、 59.5%， 创近五年来同期新高，同时也带动结算面积同增61.3%。高结转拉动公司一季度营收和净利润同比分别增长 64.3%、28.1%，净利润增幅跑输营收主要因为受到结转区域分布的影响。

　　财务安全稳健，较低成本融资。 报告期末， 公司完成两期票据的发行，募资总额 30 亿元， 票面利率为 3.2%，融资成本较低。 公司净负债率为 25.45%，依旧保持行业低位，财务结构十分稳健，货币资金/(短期借款+一年内到期长债) 达 1.96，短期偿债压力较小。

　　上海销售突破百亿，海外项目贡献业绩。 2015 年公司加大拿地开工力度，加之合理的区域布局，本期销售大幅增长。 其中，上海地区的销售额突破百亿规模，在北京、深圳以及其他核心二线城市的销售也突破 40 亿元，市场规模逐步扩大，这也是公司深耕主要城市战略取得的显着成效。 公司海外项目在一季度中也有优异的表现，实现销售面积0.4 万方，销售收入 4.9 亿元。

　　拿地开工全力加码。 本期公司新增项目共计 42 个，规划建面 725.9 万方，权益规划建面 484.4 万方， 平均楼面价约 6729 元/平方米，同比有所上升，因新增项目中一二线城市土地面积占较高， 达 67.30%。 公司在项目获取时继续深化合作力度，整体权益比例约 66.7%。 期内，公司实现开工面积 709.4 万方，同比增长 27.0%，达全年开工计划的32.2%，为未来持续销售提供保障。

　　投资评级： 公司传统地产强劲增长的同时，物流地产也在不断突破，本期新增项目 3 个，布局再逐步扩大。公司签手深圳地铁集团后， 如虎添翼， 我们预计公司 16、 17 年 EPS 分别为 1.90、 2.19 元/股，对应停牌前股价的 PE 分别为 12.83 和 11.14 倍，维持买入评级。

　　风险提示： 停牌期间市场波动较大。(长江证券)