深圳实施“大国资”战略 推动国企并购重组

　　深振业Ａ(个股资料 操作策略 盘中直播 我要咨询)

　　深振业A:稳健增长可期,受益国企改革

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　　研究机构：方正证券分析师：郭磊 撰写日期：2016-04-01

　　投资要点:公司公布2015年年报显示,2015年营收36.5亿元,同比增长56.9%。归属于母公司净利润4.2亿元,同比减少18.0%。基本每股收益0.31元,加权平均净资产收益率9.8%。分红预案10股派1.18元(含税)。

　　销售和营收水平稳健,回款与偿债能力健康。

　　受西安泊墅和天津启春里项目影响,2015年公司销售业绩未达预期,销售面积31万平米、金额32亿元,基本与上年持平。同期结转营收36.5亿元,同比大幅增长56.9%。

　　随着公司长沙、南宁等优势区域项目入市,重点布局的天津、西安市场热度再起,2016年公司销售和营收继续稳健增长是大概率事件。公司2015年毛利率34.6%,继续保持行业较高水平(前2年分别为36.6%和33.2%);销售回款率高达93.4%(前2年分别为97.2%和99.6%),表明公司优异的现金与项目管理能力。2015年公司实现多元化融资,为项目投资保驾护航:发行15亿债券,在节省财务费用0.25亿元的同时优化债务结构;新增借款20亿元、获取商业汇票融资额度和储备贷款额度46.5亿元。年底公司净债务比率74%、扣除预售账款后资产负债率70%,偿债能力良好。

　　开发优势促合作,投资收益迎爆发。

　　公司地产开发业务有专业优势,是公司顺利推进国企合作、创新低成本拿地方式的保障。公司与深圳地铁集团合作开发锦荟Park 成为开拓之举,以输出建设管理和8.7亿元为对标获得22.7万平米住宅、商务公寓和配套物业70%收益权,权益可售货值达44亿元。2015年项目销售7.2万平米,权益销售额14.1亿元,尚未计入投资收益。随着项目未来2年集中竣工,公司投资收益将带动利润爆发增长。

　　地方商业类国企改革春风拂面。

　　公司在2016年工作中明确提出三大措施响应国企改革:整合存量土地资源、开展商品房和保障房建设、强化与市属国企合作;建立国有控股、多家国有战略投资者分散持股、核心管理层持股的治理结构;实行管理层和骨干持股的长效激励机制。我们认为,公司是深圳国资委直属的核心地产开发上市平台,主业运营能力强、市场化程度高,且深圳国资委控股适中(21.9%),是优先受益地方商业类国企改革的地区热点标的。公司发展有望受到深圳充分支持,如直接受益深圳十三五期间40万套保障房建设规划、市属企业地产开发业务合作整合等。

　　维持“强烈推荐”评级。

　　预计公司2016-2018年EPS 分别为0.52、0.63、0.65,对应PE 分别为16X、13X、12X。公司销售与营收水平稳健,回款、盈利和偿债能力健康;正积极探索多元化低成本的筹资和拿地渠道,未来业绩可期。今后2年随着和深圳地铁合作的锦荟Park 项目集中销售结转,投资收益将迎来爆发。作为深圳商业类国企改革热点标的,公司开展市属国企合作、股权激励等举措将获地方政府支持。维持公司“强烈推荐”评级。

　　风险提示:项目销售低于预期。