房地产行业:10月成交如期回落 未来回落趋势或加快

　　核心观点:

　　受限购城市影响,整体成交同比增速收窄,预计未来成交或加速下滑。

　　2016年10月全国商品房成交环比回落,同比增速明显下滑。我们监控的全国44城市成交指数为413,较9月环比回落4.7%,同比上升14%,增幅与16年9月相比收窄了21个百分点。2016年10月39城市住宅成交指数为455,环比下降3%,同比增长12%,增幅与16年9月相比收窄22个百分点。其中,限购及非限购城市呈现分化,17个限购城市受政策调控影响商品房成交环比大幅回落19%,同比则15年2季度以来首次下滑,同比微幅下滑3%,而27个非限购城市则环比继续上涨14.1%,同比依旧保持35%的高速增长,增速小幅抬升2个百分点。整体来看,热点城市限购及信贷收紧的影响下,成交同比增速放缓趋势明显,市场热度逐步回落。目前,热点城市政策继续趋严,并且政策逐步延伸到房地产市场的信贷监管,其中中央层面上,银监会要求16个重点城市银行业金融机构自查房地产融资,而地方层面上,上海和深圳则再次强调严格审查首付资金来源,并防范各类资金违规流入土地市场,预计未来政策对成交的负面影响将进一步凸显,成交将加速下滑。

　　各线城市成交同比增速均收窄,其中二线收窄最为显著。

　　2016年10月各线城市成交环比均下滑,其中三四线城市降幅较为显著,而同比数据来看,一线、二线及三四线城市分别同比增长5.1%、14.3%和31.0%,同比增速均呈现收窄态势,增速分别收窄4.8、29.0及2.6个百分点,其中二线城市同比增速收窄最为显著。库存方面,受推盘缩量影响,各线城市库存均有所下降,一线和二线去化周期分别为6.5个月和6.9个月,而三四线则为12.9个月。房价方面,各线城市房价环比均上涨,一线、二线及三四线城市分别环比上涨1.05%、1.97%和1.28%,但增速均呈现放缓趋势,分别收窄1.69、0.68及0.13个百分点,其中一线城市房价增速放缓明显,二线城市房价增速再次快于一线。

　　本月观点。

　　整体来看,10月份限购城市成交如期回落,带动整体成交增速收窄,但非限购城市成交略超预期,我们认为10月非限购城市成交回升并不可持续,从以往小周期经验来看,调控的溢出效应并不明显,我们认为随着调控政策的进一步落地实施,且部分城市甚至继续升级,市场整体情绪会发生转变,需求观望将加浓,非限购与限购城市将同步回落,预计未来行业基本面将加速调整。

　　风险提示。

　　政策调控力度进一步加大。行业销售增速低于预期。