房地产行业16年及12月市场综述:16年市场景气度前高后低 年末降温显著

　　政策环境综述:年初总体宽松,四季度热点城市调控持续深化

　　2016年“分类调控,因城施政”的政策主线贯穿全年,政策也在与基本面博弈的过程中由年初的总体宽松(非限购城市下调首付比例,交易税费减免、央行降准)过渡至当前的热点城市持续深化调控。进入12月份,限购再次扩容,逐步向中西部省会城市及东部热点三线城市蔓延。而信贷政策方面,热点城市信贷收紧也逐步由前期的商贷延伸至公积金贷款。

　　成交市场综述:16年成交创新高,但年末逐步降温

　　2016年全年成交高位运行,我们监测的43城市商品房成交面积创历史新高,同比增长23%,但全年增速前高后低,四季度热点城市需求端的强调控导致成交显著降温,成交在11月同比首次出现下滑,并且在12月降幅进一步扩大至8%。分城市看,各线城市全年成交均放量走高,一线、二线及三线分别同比增长9%、28%和20%,二线表现显著,但进入四季度各线城市成交热度均回落,12月各线成交分别同比下滑21%、2%和13%,其中二线同比首次下滑。

　　土地市场综述:全年出让金同比大幅增长,但城市出现分化

　　2016年土地市场供需总量维持低位,同比继续下滑,但平均楼面价、溢价率大幅攀升,宅地出让金全年同比增长42%。于此同时,各线城市则呈现显著分化,一线城市受制于供给缩量,成交量同比下滑,宅地出让金则同比回落28%,热点二线城市受到房企青睐,成交热度持续攀升,全年宅地出让金同比大幅增长85%,出让金全年占比达61%,创历史新高。而三四线市场供需总量依旧处于低位,但出让金则呈现较大幅增长。进入12月份,供需年末放量,但市场逐步回归理性,楼面价和溢价率环比均回落。

　　资金环境综述:按揭贷及房企融资前三季度总体宽松,但四季度趋严

　　按揭贷方面,16年按揭贷总体稳中继续宽松,但11月按揭贷出现收紧迹象,按揭贷利率首次回升,12月首套房、二套房房贷利率则维持稳定,分别为4.45%和5.40%,而首付方面,热点城市逐步提高购房门槛,首套房首付3成、二套房4成逐步成为主流。

　　房企融资方面,16年房企总体融资活跃,且强调多元化的融资渠道,主要渠道融资规模均增长,但进入四季度市场资金监管趋势逐步加强,我们认为在开发贷、公司债等融资收紧后,未来房企借道券商资管、基金子公司等资管产品进行融资或将受到约束,叠加后续销售回笼周期拉长,我们再次提示需要关注房企的资金状况。

　　风险提示

　　政策调控力度进一步加大。行业销售增速低于预期。