房地产：乍暖还寒 寻找价值博弈

　　政策进退维谷，信贷供给逐步收缩。2017年调控常态化背景下地产政策面很难出现宽松拐点，但基于目前各城市政策执行力度较以往更为严厉，预计政策持续大幅加码的空间也颇为有限;同时货币流动性以及利率的边际宽松预期不再，通胀阶段性升温的概率较高，信贷层面的政策预期收紧将使得居民住房信贷扩张空间较2016年明显收缩，房地产行业在去杠杆趋势下面临中期结构性调整。

　　销量下行趋势确立，短期房价上涨动能削弱，投资增速稳步下台阶。调控窗口期及流动性制约下房地产销售见顶回落，我们预计2017年全年商品房销售面积同比增速为-8.3%，销售额同比增速为-6.5%，房地产投资增速在中性假设下为1.7%;房价走势方面，尽管2016年四季度房价环比涨幅有所收敛，但短期内房价并不具备向下大幅调整的条件，我们认为信贷刺激带来的房价上涨仍需一段时间来消化。

　　中长期仍坚定看好核心城市的房价上涨行情。中国房价与政策的矛盾使两者始终处于相互博弈的过程之中，调控政策在短周期中起到关键的价值调节作用，但中长期格局仍取决于人口流动及土地供需，当前人口向大城市的集聚趋势下，核心城市房产仍被视为基本的消费品，同时该类城市土地供需矛盾愈加激化，土地成交量缩价涨也将实质上影响房价预期，从多角度观察，核心城市房价后续仍具备极强的上涨驱动力。

　　行业投资建议：伺机而动，甄选题材。政策转向使得地产板块整体估值中枢在2016年四季度已出现整体下移，我们假设政策严控态势将持续到“十九大”的前提下，地产股在此期间也很难产生逆周期的政策博弈机会，但当前股价的过度打压其实已包含了未来房价下跌的预期，我们认为2017年量价基本面均不会出现大幅度的调整，在基本面走向尚模棱两可的阶段，资本市场似乎过度透支了地产板块的悲观预期。未来在股价与基本面的背离来到阶段性高点时，地产板块底部蓄势特征将尤为明显，我们认为2017年一季度末有可能成为全年地产板块配置的较好时点，看好行业若干主线走出估值修复行情，维持行业“推荐”评级。

　　2017年重点推荐个股：

　　国企/央企改革：保利地产、华侨城A、华远地产;资源价值股：招商蛇口、新城控股、北京城建、首开股份、泰禾集团、中国武夷;转型题材：苏宁环球、华业资本、皇庭国际壳资源：铁岭新城、空港股份、大龙地产、天房发展、ST亚太。

　　风险提示：房地产销售大幅下滑;货币政策大幅收紧;房企融资管控愈加严格;潜在壳资源未来发展的不确定性;转型公司未来进程。的不确定性;相关公司项目进度低于预期;国企改革进程低于预期等。