揭秘海航基础：基础设施服务商如何玩出新花样？

　　原创自董秘帮手

　　海航集团旗下A股上市公司共有10家，其中有一家base在海南的公司，近期在资本市场崭露头角，那就是海航基础。作为2016年通过借壳重组上市的公司，市场可能不是很了解，董秘帮手在研究完公司之后，觉得海航基础已经不单单是一家房地产企业，而是一家全套基础设施建设服务提供商；远期来看，更有机会成为依托交通节点的城市综合开发运营商。那么具体它的商业模式有什么特色？竞争力究竟在哪里呢？董秘帮手今天来小小分析一下。

　　一、海航基础的业务简介　　

　　重组上市时，海航基础曾经披露公司有6大业务，随着公司不断履行重组时的解决同业竞争的承诺，商业项目已经剥离，酒店业务也不是主要发展业务。免税业务虽然在业务协同中起到很重要的作用，但仅为海航基础参股公司，营业收入不能并表。因此从业务收入的角度看，海航基础的主要业务现在是有3大块。2017年上半年海航基础3块业务收入：

　　


　　1、 房地产业务：“以机场、铁路、港口、码头等基础产业设施运作获取土地，以产业为先导，建立产业资源整合平台，以城市CBD建设、海航中国集、文旅小镇和临空产业园为特色产品。”，海航基础基于海航集团的资源禀赋和产业布局，采取了“产业+空港+城市开发+PPP”的创新型综合开发方式(下文详细分析)。而且，董秘帮手查阅了其他上市公司的模式，认为海航基础的“空港+地产模式也是地产行业中独一无二的。

　　海航基础现有的地产项目资源主要集中在海南省海口市，尤其是大英山CBD片区，在海南省内的其他县市也都有储备。除此之外，公司在北京、广州、深圳、营口、武汉等地拥有部分房地产业务。海南岛内政策的不断收紧，原有的土地开发模式亟待更新换代，海航基础未来发展空间在于现有新模式下项目的开发和复制，包括人工岛(海口南海明珠生态岛)、临空经济区开发(武汉蓝海临空产业园)、临港经济区开发(嘉兴港区)等。

　　2、 工程业务：“依托于海航集团巨大的内外部资源，大力拓展PPP业务，深化EPC管理“，海航基础的工程业务已经不仅仅是通过代建收个手续费的简单业务，而是升级为全套科学管理整个工程的全生命周期；同时还能作为地产、机场业务的底层支撑产业，是实现成片区开发的基础。

　　3、 机场业务：自有机场或者委托运营机场获得收入，非航业务收入才是未来重点。截止2016年底，公司的机场布局在全国全面开花。2017年也传来喜报，海航基础拿下巴西第二大的GIG机场，积极响应了国家“一带一路”倡议。

　　董秘帮手认为，有机场真正的好处在于能够与海航集团旗下的航线一起发力，引导人流到所在城市，带动周边产业园区发展。董秘帮手还觉得海航基础对于机场的开发模式将更接近于阿联酋的迪拜机场，依托机场和港口，并结合免税的临空产业实现综合深度开发。

　　


　　二、海航基础业绩承诺的兑现　

　　2016年重大资产重组时，海航基础对于置入资产承诺“2016年至2018年扣除非经常性损益后归属于母公司所有者的净利润分别不低于79,508.85万元、153,424.29万元和290,975.62万元。”而2016年置入资产的实际净利润8.8亿元，为承诺数的110%。

　　简单来说，因为当时置入资产的估值按照利润承诺数制定的，如果业绩未达承诺数，小股东吃亏，超过承诺数，则小股东赚了。2017年全年的业绩承诺，海航基础在上半年也已经完成了77%啦，是不是棒棒的。

　　海航基础重组后脱胎换骨，重组后的资产、权益规模也是从一个基本可以忽略不计的小公司，翻天覆地的提升为大型上市公司，规模上升了一个数量级。

　　


　　不单是规模，盈利能力也同步大幅提升：

　　


　　随着公司多个项目于2017、2018 年间竣工并完成交付，商业模式不断成熟复制，未来海航基础的业绩应该进一步释放。海航基础这一年的转变可不仅仅是规模的提高，资产质量更是大幅改善，盈利能力迅速增强的同时，资产负债率水平在地产、基础设施建设类企业中也是佼佼者。董秘帮手还查到，海航基础还参股海南银行，占其总股本的9%，这么优质的本土金融资产，可不是单纯投资成本衡量的呢。

　　免税业务也值得期待。虽然目前的免税业务主要集中在海岛的两家机场内，但是已经在吸引“剁手党”方面已经起到了积极的作用，能够进一步提升机场的人流聚集效应，对于业务的协同发展起到了重要作用。

　　我们来看看公司的业务有什么独特之处，为什么能给公司带来超额的回报？

　　　三、海航基础的“空港-产业园-商业-住宅”联动开发模式　

　　要准确分析海航基础，需要放置在海航集团背景下观察，海航集团目前已经形成了科技、旅业、资本、实业、现代物流、创新金融及新传媒等7大产业集团，这样的综合业务体系协同配合，能够产生强大合力。

　　海航集团的航空、物流、机场、旅游、酒店、商业等业务的导流、带动区域的作用强劲，作为组合拳进行区域成片开发、与地方政府合作具有很强的协同效应。这点是很多独立地产公司无法复制的模式。海航集团层面上，海航基础能够和其他诸如航空、物流、酒店、旅游业务进行协同；在海航基础内部，几条业务线也能够进行相互协同，虽然报表上看最终房地产板块的收入、利润体现的较多，但是其“内功”是海航基础其他业务线支持，这看不见的内在业务联动才是核心。

　　海航基础的业务本质是依托于人流物流集聚的交通运输节点，集中各种经济要素资源，逐渐向周边地区扩散，形成协同发展的区域经济模式。

　　


　　我们设想一个案例，来帮助理解海航集团的协同效应如何体现，海航基础拟牵头与某地方政府洽谈合作，开发一片区域：

　　1、 想扩大知名度，吸引更多游客？海航基础能够新建、扩建、改建机场，增加机场容量；海航旅业航线的倾斜及宣传，引导客流。

　　2、 机场不够高大上？海航基础具有运营全国多家机场的经验和能力，完全可以帮助政府提升机场的运营品质，对接商业业务入驻提升服务品质和挖掘商业潜力。

　　3、 要盖楼、要修路？海航基础帮助建设，无论是写字楼、商业体、住宅、路网、桥梁、地下管网、港口、填海统统都是海航基础的业务范围。

　　4、 要盖酒店？海航集团酒店入驻，海航自有的唐拉雅秀、NH酒店、希尔顿等，合作的高端品牌入驻城市，提升城市定位。

　　5、 政府开发没有钱，没关系，以PPP方式进行，大家分享未来城市升级带来的红利。

　　如果你是政府，发现这些头疼的问题海航基础都能协调各类资源一揽子解决，而不用自己东奔西走找多家企业对接，你会动心吗？

　　而取得了片区土地之后，海航基础也不是简单的开发建设，而是根据城市对于该区域的定位，全面协调整体开发。前段由承建、运营的空港、海港获客引流，原有空港、海港搬迁后土地的变性升值；中段由临港产业园、免税店、大型商业综合体等吸引投资，创造价值；后端承建住宅、医院、学校等配套设施提升城市品位。董秘帮手认为嘉兴港区的综合开发就是海航基础采用新模式迈向全国的案例，董秘帮手会跟大家一起持续关注嘉兴港区的发展。

　　虽然从报表上看，海航基础的房地产业务收入占比75%，工程业务和机场业务收入25%，但是工程业务和机场业务的重要性其实超过收入比例，因为房地产业务业绩的体现靠的是其他业务的支撑，就好像盖的大楼和地基的关系。工程业务和海航集团其他板块的支持就是“地基”，地产业务是看得见的“大楼”。

　　四、海航基础能够率先享受海南省、以及南海开发的政策红利　

　　从地理位置上看，海南省是我国南海开发的桥头堡、也是中国-东盟经济圈的地理中心、海上丝绸之路的必经之路，同时海南岛作为相对封闭的离岸岛屿，具有作为各项优惠政策的试验田潜力。

　　2017年2月，国家发改委公布《北部湾城市群发展规划》，海南6市县(海口、儋州、东方、临高、昌江)列入北部湾城市群，打造“一湾双轴、一核两极”城市群框架。计划到2020年，北部湾城市群将实现基本建成生态环境优美、经济充满活力、生活品质优良的蓝色海湾城市群框架的中期目标；到2030年，城市群建设将达到国际一流品质，面向东盟开放合作的战略高地全面建成，城镇体系更加完善，城镇人口总量和经济密度显著提升，绿色产业竞争力明显提高，实现向国家级城市群的战略性跃升。

　　而且全国目前唯一的省级规划委——海南省规划委员会近日正式成立。规划委主要负责全省空间类总体规划的编制、管理和督察工作，保证每块土地的唯一属性，确保《海南省总体规划》出台后，能够一张蓝图干到底。未来将利用自身地理位置及资源禀赋，均衡发一、二、三产业，高举高打。海南国际旅游岛区域规划：

　　


　　根据《海南省“十三五”规划纲要(草案)》，交通设施建设将提速，公路、机场、铁路及城市轨道交通多管齐下。其中，公路方面计划建成琼中至乐东、万宁至儋州、文昌至博鳌高速公路；机场方面计划建成运营琼海博鳌机场、开工建设三亚新机场和儋州机场；铁路及城市轨道方面计划建设海口至湛江高速铁路，实现海南高铁与全国高铁联网，并研究建设“海澄文”和“大三亚”城际轨道交通。

　　海南岛将迎来最好的基建大发展、城市大改建的历史性机遇。

　　　五、南海开发　

　　在“十九大”中习大大专门提到要稳步推进南海岛礁建设，加强海陆统筹，加快海洋强国建设，未来几年内，南海将会迎来更大的发展。想想这其中的机场建设、路网开发、临空产业园区、城市整体建设工程，这些相应国家一带一路倡议项目的落实，海航基础自然近水楼台先得月。

　　董秘帮手还查到正在填海造岛的三亚新机场，海航基础也有参股，大股东就是海航基础的股东海航实业集团。是不是未来也可能会装入海航基础呢？这样海南岛一北一南两大交通枢纽人工岛都收入海航基础麾下，南海布局的大战略就呼之欲出啦。现有三亚机场本身就是海航基础合并范围内，想想三亚老机场拆迁后，空余的土地在海航基础手里又会幻化出怎样的魔法呢？

　　六、海南省房地产市场近期情况如何？　

　　海航基础目前的房地产业务主要集中在海口区域，公司的业务自然和海口整体市场情况高度相关，那么海口的房地产市场整体情况如何呢？

　　海口市2017年上半年商品房销售面积217 万平米，同比增长18.5%；销售金额为260.18 亿元，同比增长58.9%；截至17年6 月末，住宅库存面积减少到430.56 万平米，去化周期为9个月。可以看到随着海南省未来区域定位的不断提升，地产业务仍有较大潜力。董秘帮手近期去了海南，发现某些区域的房价近大半年又涨了许多，想去海口置业，享受全年天然氧吧的朋友，赶紧下手吧。

　　安居客统计的海口市及其他主要城市房价过去一年走势如下，海口的涨幅40%，北京涨幅9%，上海基本持平，同为“一带一路”重点城市的厦门涨幅为26%。海口随着城市的发展，房地产市场也在继续发展。

　　


　　　七、立足海南、走向世界

　　虽然海南有这么好的政策、这么大的优势，但是海航基础依然在放眼全球，积极布局岛外。海航基础已于2017年3月23日披露了与嘉兴港区签订《战略合作框架协议》的相关公告，预计未来5 年至8 年内将投资 500 亿元，主要以PPP 模式合作发展港区内包括生产性制造业、教育、医疗、交通及金融在内的各类项目，打造综合生态旅游新城。这样在嘉兴的护城河又较竞争对手宽了许多。嘉兴港周边经济发达，交通运输便利，而且紧邻浙江九龙山国家森林公园，旅游资源得天独厚。海航基础能够在港口、园区、房地产、旅游各方面全方位进行深度合作。

　　


　　海南省作为21 世纪海上丝绸之路的战略支点，海口、三亚也是“一带一路”的战略重要节点城市。海航集团近3 年仅媒体公开的海外并购项目已超过二十余项，也积极布局“一带一路”。比如收购里约热内卢GIG机场60%股权(1.26亿元)，英迈(60亿美元)、CWT(10亿美元)、曼哈顿写字楼(4.6亿美元)、Avolon(25亿美元)、Swissport(28亿美元)、Gategroup(15亿美元)…

　　海航基础作为海航集团下属唯一全套基础设施运营商，“一带一路”对于海航基础而言自然不是一个缥缈的概念，而是实实在在的红利。

　　“走出去”很多企业都在提，都在想，但是能不能走出去就不一定了，境外的政治风险、法律环境、民俗文化….都是不可忽视的挑战，从零开始往外走，的确是风险与机遇并存。但是如果做境外自己人的项目，或者是自己兄弟公司引荐的项目，有人带路，是不是风险低的很多？

　　海航基础可以说是上市公司里受益“一带一路”概念较为明确的公司。

　　所以海航基础的“产业+空港+城市开发+PPP”的业务模式具有独特的护城河，并且海航集团整体紧跟国家“一带一路”倡议， 海航基础的战略和战术层面的执行具有良好的衔接，能够落地，商业模式清晰。这样的公司还是值得关注的。毕竟，未来的竞争，是需要更强的综合实力。

　　八、董秘帮手再插播个重点　

　　海南已经出台政策，限制房地产开发，海南本岛的中部地区已经限制建楼盘，海岸带可开发一线土地严禁开发商品住宅，这对于坐拥大量海南优质土地资源的海航基础，更是利好消息了。而且海航基础的优质地段的稀缺属性仍然可期，公司已经在海口最优质的地段——大英山CBD区域进行了大量布局：海口双子塔是海南高度最高、定位最高端的总部级别超五星甲级写字楼；海航中心是海南最高端的住宅；日月广场是海南最高档的商圈；还有配套的名校、高端医院等。

　　南海的明珠——南海明珠生态岛

　　


　　公司在2016年重组时注入的资产里有一个“皇冠上的明珠”，也就是南海明珠生态岛地块，约40万平米的土地储备。

　　海南省已经出台政策禁止填海，人工岛已成绝唱，凭借海南独特的旅游、休闲资源，将明珠人工岛开发成集邮轮母港、商业、酒店、写字楼、高档住宅为一体的综合体。前景那是相当诱人，要知道，三亚的凤凰岛只是盖了几栋酒店和住宅，现在住宅均价是8.5万，远高于三亚其他楼盘。而明珠岛建成后，其内涵不要比凤凰岛丰富太多。想象一下，以后从大陆坐邮轮，到海口明珠岛，吃喝玩乐购物一条龙应有尽有。想一想，心里都美滋滋的呢。

　　另外说到邮轮航线，其实海上丝绸之路也是一条绝佳的旅游线路，从大陆、海口、东盟地区、印度洋…乘坐邮轮，沿途的国家自然风光、人文风貌都相当丰富多彩。可以说是黄金航线，也将吸引大量的客流。海口作为黄金航线上重要一站，未来随着明珠岛的建成，价值将得到巨大体现。明珠岛将成为整个海南甚至是华南地区最优质的集总部经济、生态、旅游、商业、邮轮为一体的综合体项目。

　　随着国际旅游岛深入发展，政策的不断创新，海南岛内城市、路网升级迫在眉睫，目前的各项基础设施建设、城市拆迁升级方面还有很大的市场容量。海航基础作为海南本土的开发商，能够优先在基础设施、房地产开发、商业业态等方面获取市场份额，助力业绩的提升。