招商蛇口长租公寓再发力，生活圈为美好生活赋能

　　“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”

　　    

　　1998年，“房改”启动，2008年，“新政”出台。2018年临近，十 九大“房住不炒”基调落定。 截至目前，全国发布租赁新政策的城市已超50个，包括国家确定的12个租赁试点城市。北京、上海、广州、杭州、深圳等地相继推出超过100宗“只租不售”地块，将提供约400万平方米的租赁面积。

　　所有举措，都指向房子回归居住属性的靶心。住房租赁市场这个巨大的蓝海，已经成为本轮房地产业变革的“起跑线”。大型房企、中介平台，互联网公司和资本都竞相参赛，长租公寓市场空前火热。

　　生活离不开“生活圈”

　　政策向租房租赁业务倾斜，本质是运用行政手段促进市场提供更优质的居住空间，为人民美好生活实现基本保障。

　　    

　　招商蛇口旗下壹系列公寓之“壹间”精品公寓

　　与国外发达国家相比，我国房屋租赁市彻在“襁褓”状态。中国指数研究院数据显示，美国2016年租赁人口占比35%；德国联邦统计局数字显示，德国租赁比率高达54.5%，其核心城市柏林和汉堡，比例更是超过七成。据不完全统计，我国租赁人口只占11.6%，距离发达租赁市场约30%的标准还相距甚远，未来必将迎来爆发式增长。

　　万亿级的增量市场，嗅觉灵敏的多方巨头与新兴资本已抢滩登陆，相继推出多种多样的公寓产品。目前，市场大部分长租公寓分为两种类型：分散式与集中式，前者对于开发运营者而言，房源分散，工程进度不一，人员运营成本较高；后者多为统一开发运营，采用整栋或数层租赁或自持物业，实现集中式服务于管理，有助于降低运营成本与提高服务效率。

　　据了解，大型房企多采取集中式的运营管理模式。其中，优势企业可以有机结合集中式的住房租赁模式以及区域整体开发的模式，实现工作、生活，产业园区与社区居住的一体化。招商蛇口作为具有整合“前港”协同发展能力的国有开发商，在整合式运营红利的基础上，打通区域上下游产业链，真正肩负“生活圈”提供者的使命，提升了区域人民的生活品质，并将模式向多地复制。

　　生活离不开“生活圈”——圈的格局，比单体公寓满足居住的思维更加广阔。从顶层设计开始，注重区域整合发展的考量，与招商蛇口 “城市和园区运营服务商”的定位关联紧密，与其“前港、中区、后城”的PPC模式密不可分。

　　招商蛇口董事总经理许永军表示，“前港-中区-后城”模式，就是以港口先行、产业园区跟进、配套城市新区开发，从而实现成片区域的整体发展，实现港、产、城联动，将政府、企业和各类资源协同起来，发挥出1+1大于2的作用。

　　招商蛇口基于PPC模式打造的长租公寓，处于“后城”的社区居追节，港口和园区的配套，为片区吸引高端顶级人才和高净值人群，在此工作、投资、居住；与此同时，居住人口可以在片区范围内，实现创业就业、生活服务、商业配套乃至休闲旅游的全生命周期服务。

　　此前，大多数国人只将租赁当做过渡阶段的选择。在未来，居住在长租公寓的“美好生活”图景将成为现实，住房租赁将真正成为解决居住需求的主要生活方式。

　　 

　　创新为服务升级“护航”

　　对于长租公寓而言，房源、成本和服务品质是发展的三要素。持有大量自有房源且拥有超过30年公寓运营经验的招商蛇口，从未满足于先天优势，一直在成本管控和服务品质方面开拓创新。

　　目前，招商蛇口旗下长租公寓主要有三条产品线：壹棠、壹间和壹栈，每条产品线都已形成标准化体系，包括产品与服务、运营管理、品牌等细分体系，培养了一支专业化运营管理队伍。

　　    

　　招商蛇口旗下壹系列公寓之“壹棠”高端服务式公寓

　　与来势凶猛的后入局者不同，招商蛇口步伐稳健，公寓基因自80年代初开始繁育，2012年开始在蛇口对自持物业改造成为精品公寓，如今已有房间数1.6万间。

　　作为全国最大单体公寓运营的服务商，壹间、壹棠公寓成为众多世界500强企业为员工提供公寓福利的选择。招商蛇口也因此具有大量长期稳定的B2B客源，与目前市场上以C2C和B2C模式为主的运营服务商相比，具备了租期稳定，空置期少，溢价率高的显著优势。

　　然而，这家有着改革基因的企业，依然通过不断创新与变革，将资产管理水平与服务水准提升至更高层次。

　　在资产证券化方面，招商蛇口近期推出的全国首单储架式长租公寓CMBS获批，总储架额度60亿元，首期发行20亿元。对于拥有大量低成本的存量长租公寓的招商蛇口而言，此举既盘活了资产，又不失对长租公寓的所有权。

　　除此以外，产品与服务品质的标准化也是招商蛇口将长租公寓提到集团战略层面的又一立足点。以主要面向都市白领的壹间公寓品牌为例，管理团队积极探索高效优质的标准化方式。产品以“高坪效、适度成本”为理念，配备完善的社区服务、分享、交流空间。在近年的管理服务过程中，摸索形成“一体化开化”的模式，通过市朝专业外包，保证了客户居住体验，提高了运营效率，取得了领先的GOP率。

　　主打中高端客群，其中约75%为境外客户的壹棠服务公寓，服务范围更广，专业化程度更高。

　　招商蛇口将细节创新融入到服务品质提升的每一个环节从三个产品线均超过95%入住率的数据来看，招商蛇口公寓运营品质得到了市场的广泛认可以及客户的高度赞誉。有居住超过三年的中东客户，与公寓管理服务团队熟稔如朋友，并以自己是中国人自居。

　　招商蛇口通过集中化、专业化、规范化租赁住房运营模式，在流动人口管理、社区治安、消防安全等方面有力地落实了政府要求，有效提升了社区基层治理水平。

　　未来，除了即将入市的北京、天津项目外，招商蛇口将实现“壹间”公寓到更多的一、二线城市的落子；在“一带一路”的契机之下，有望成为首个布局海外的长租公寓品牌。美好生活的“圈”范本，正以蛇口为圆心，向全世界辐射“生活圈”的力量。