东银金融的测评：从房地产发展大势，看小微金融和东银金服

　　小微金融和东银金服都是东方银座旗下的平台，其中小微金融14年6月上线，东银金服是17年9月上线。按照其官方说法小微金融的定位是一个网贷平台，也就是P2P，据说已准备向政府监管部门申请第一批备案;东银金服则是一个有一定投资门槛的金融互联网平台(2000起投)，其资产端主要对接定向委托投资产品以及金交所产品。我大概投资了半年，对于东方银座这种有多元产业背景的集团企业以及小微金融、东银金服也有一些思考，下面就写一写，大家觉得有道理就支持一下，有其他意见也很正常，咱多交流。

　　一、大背景与小背景

　　看待小微金融和东银金服，就不能不看其背景——东方银座，因为无论是小微金融的官方说法还是市场对东银金服的猜测，我们都能大致推断，小微金融和东银金服用户的投资，都流向了东方银座等房地产企业的供应链企业。因此东方银座作为供应链的核心企业，其发展情况直接决定了这些供应商的借款能否按时回本付息。

　　而看东方银座，因为其不是上市公司，没有财报，所以我们只能根据他公开的市场表现以及其所处的更大的背景——中国房地产行业来进行一些分析。

　　可以说，上面这这一大一小两个背景，从根本上保证了小微金融和东银金服的投资安全。

　　据我所知，17年以来，我国除了之前一线城市及部分强二线城市，到目前已经有18个城市二手房成交套数超过新房，存量市场正在从区域化逐步走向全国化，房地产行业逐步走向存量时代可以说已经是板上钉钉的事情。不过存量房的主要模式——二手房、租赁，其利润比起一手房开发和销售可就差远了。包括万科等目前有比较大的租赁战略的房企，其租赁板块特别是长租公寓这块都是靠着一手房的销售来进行输血。原因无他，存量房时代靠租金、中介费、手续费等方式盈利，虽然是未来，但在当下确实是没什么利润，甚至是净亏损的状态。

　　因此，市面上的房企，目前都在把握一手房开发、销售最后的时间，加紧上马项目，争取能赚一波，为后续应对存量房时代赢腮本的资产量和资金量。

　　东方银座目前所处的就是这样一个大背景。实话讲，东方银座作为一个中型的房地产企业，其体量肯定是不能跟万达、万科、碧桂园、恒大这类可以同时在一二三四五线的一手房开发和销售以及租赁市场同时铺开战线的房企相比的，这些大房企的体量都是千亿甚至万亿级别。而东方银座目前的体量，按照其官网的宣传，是300亿。

　　东方银座目前，主要应该还是多拿地，多建房，多卖房，靠着高周转做大规模以及维持现金流的充裕。至于很多朋友关心的东方银座负债率的问题，实际上我觉得都走入了一个误区。因为，房企生存与发展的关键不在负债率而在于现金流，低负债率的企业也可以死，现金流充足的企业风险更小，而现金流的核心是高周转，只有高周转的项目才能确保现金流随时充盈。

　　至于东方银座，可以说其阶段性负债率高是肯定的，因为压根就没有负债率低的房企。但只要：

　　东方银座买的地能够顺利盖房子，顺利出售，那么现金流能够充裕、平稳；

　　现金流没问题了，东方银座就有钱去还其供应链上的各种供应商；

　　供应商有钱了，也就能够按时还给小微金融或者东银金服的投资人。

　　因此，从大背景和小背景的角度来讲，东方银座拿地、建房、卖房能否顺利，根本上决定了小微金融或者东银金服投资人的投资安全。

　　然后，东方银座的老板李森，9月份的时候控股了一家香港主板上市公司环能国际。虽然环能国际市值一般，但这不是问题，这年头资本如果买个上市公司，目的只是拿个壳的话，一般都选一些小股，不会选大股。但是有了这样子一个平台，以后通过环能国际去境外融资为东方银座房地产业务或者其他业务提供支持，甚至资产置换，借壳上市，想象空间很大。网上也能搜到一张李森和东方银座，环能国际，东银金服，小微金融的图，可以看出，李森手上持有这么多的资产、以及一家上市公司，实力还是不错的。

　　    

　　东方银座集团公司控股关系图

　　二、小微金融的情况

　　来讲讲小微金融。小微金融目前的情况可以说主要有两个：

　　首先是，近几个月成交额下降以及资金净流出，这个可以从网贷之家的数据统计那里很直观的看出来。原因可能一方面是网贷行业年关将至，资金纷纷从大中小平台撤离，回家过年避险，这种是行业现象，基本全行业的平台都这个尿性，没什么好讲的；另外一方面可能是9月份东银金服上线后，因为东银金服收益比小微金融略高，因此很多用户转投东银金服的原因。所以我觉得上面这两个数据出现这种情况，还算是能够解释得通的，可惜东银金服没有公布成交数据，否则的话我上面的推论很容易就能得到证实或者证伪。

　　小微金融广为诟病的另外一个问题是银行存管的问题。我依稀记得，从去年和华兴银行签订协议，到今年上半年转而和新网银行签订协议，一直到现在和上海银行签订协议，多次更换合作银行。把华兴换掉说是为了用户体验，把新网换了是因为深圳出台了银行存管属地化的政策，不得不换；目前小微金融据说和上海银行签约了，但还没正式上线，估计还在进一步对接中。但无论如何，银行存管频繁更换，并且时间拖得太久确实对用户的信心造成了一些打击。

　　不过，话又说回来，我本人倒是对此看得比较淡，因为投网贷的人都知道，银行存管真没啥卵用，做了存管也有一大堆平台跑路。因为银行存管不代表银行会兜底，平台发标的时候通过银行的存管系统发，估计银行也就是做一些表面的审核，根本追踪不到资金的去向，更没办法在发生逾期和坏账的时候做点什么事情，当然银行也没义务没意愿这么干。

　　从这个角度讲，银行存管其实和网贷行业之前很流行的第三方支付托管一路货色，都没办法防止平台的项目发生风险，更没办法阻止平台跑路。对于银行来讲，这就是一门很普通的生意。

　　三、东银金服的情况

　　单纯的分析东银金服，什么也分析不出来，因为他公开的宣传、报道、资料等太少了，唯一知道的就是，东银金服属于东银金融，东银金融实际控制人最终可以追溯到李森。

　　其实我个人觉得，这个问题可以从另外一个角度来看。众所周知，目前国内的金融环境都还是刚性兑付，如果东银金服发生了逾期，那么投资人肯定会去追着东方银座和李森要钱，东方银座和李森不可能因为一个东银金服就把自己的酒店、商业地产、小区楼盘、港股主板上市公司等都折进去。为了降低负面影响，不影响东方银座其他版块的运行，肯定会兜底。而说到兜底，钱从哪里来？只能从东方银座自身以及李森个人那边来。这就又回到了东方银座能不能顺利拿地、建房、卖房这个逻辑上来了。如果东方银座自己房地产业务经营顺利，手上有钱，那么就算东银金服有了逾期，关系也不大，因为兜得起。所以，作为投资人，我们就看东方银座本身在各个地方的项目是不是顺利开盘、顺利出售就行了。

　　四、总结

　　我上面说的也是自己的一些思考和想法，很多朋友看到这里，想看到我的一些建议，其实没啥建议，因为每个人都要为自己的投资负责。我一直坚信，时势造英雄，而不是英雄造时势。个人和企业的成功发展都是托大环境，因此只要房地产行业基本面还行，东方银座自己又决策没啥问题，那么现金流就不是问题，小微金融、东银金服也不是啥问题。只要前面这个链条上，不出啥篓子，那追求收益和安全性最大化，投资东银金服问题不大。大家自己判断吧。