富途证券专访：禹洲地产称每年派息不低于核心盈利的30%

　　禹洲地产主要看点：

　　1、高增长：2017年有信心完成400亿的销售目标，2016年销售额为232亿元，合约销售额增长超过70%。

　　2、高毛利：公司年均毛利率连续多年高达35%，业界领先。

　　3、高派息：董事局承诺每年用不低于30%的核心盈利来派息，已践行8年。

　　4、低负债：公司未使用高杠杆，净资产负债率长期处于60%—80%的合理区间，财务稳剑

　　5、土地储备：公司现有超过1,100万方的土地储备量，平均成本约6,000元，主要分布在一二线城市及其周边卫星城。

　　    

　　12月19日，禹洲地产企业融资及投资者关系总监熊家文、企业融资及投资者关系高级经理伍时凯作客富途证券，对禹洲地产的投资价值进行了详细解读。

　　深耕发达地区，全国布局已现雏形

　　1994年，福建人林龙安辞去厦门市公务员的工作，在当地成立禹洲地产，秉承「大禹治水，荒漠成洲」的精神，深耕十载，带领禹洲地产成为厦门市市场份额最大的地产公司。

　　自2004年起，禹洲地产开始进行全国布局，先后进入了长三角地区、环渤海地区、粤港澳大湾区及华中地区的核心城市，并于2009年在香港主板上市，成为总资产逾770亿元，集房地产开发、商业投资运营、酒店运营、物业管理为一体的综合性集团。

　　「林董是我们公司的灵魂人物。他是中科大第一届工商管理硕士，本科专业学的是金融和会计，对数字非常敏锐，也对土地市场的研判非常有前瞻性。」熊家文认为，如今禹洲地产能够成为全国领先的房地产集团，与创始人林龙安前瞻性的战略眼光密不可分。

　　「我们在长三角、 海西、 环渤海、 华中以及粤港澳大湾区五大经济圈都有布局，按现有土地储备的金额来计算，90%以上分布在一二线城市。今年以来，我们也在积极地拓展其他区域，比如中原地区。」她介绍到，「很多投资者都说禹洲地产区域深耕做得很好，比如我们在天津就有7个盘，比某些大的龙头企业在天津加起来的盘还多。」

　　    

　　高增长、高毛利、高派息、低负债，公司受到长线资金青睐

　　据熊家文介绍，禹洲地产97%的收入来自于地产开发业务，该业务一直保持着高速增长，「今年我们的目标是400亿，非常有信心可以完成。」

　　「我们今年前11个月买了18块地，都位于禹洲深耕的五大区域。」伍时凯补充道，「今年新增土地储备大约有200万方，成本大约在7,000-9,000元。相对目前超过17,000售价，土地成本是比较合理的，利润有所保证。禹洲保持高毛利的秘诀就是提前布局价值洼地，为未来数年提供比较好的利润基矗」

　　熊家文在接受富途证券小编提问时指出，高增长、高毛利、高派息、低负债率的「三高一低」特色，正是禹洲地产的投资价值所在。「公司董事局承诺，每年拿不低于核心盈利的30%用来回馈我们的股东。从2009年到现在一直都是这样，所以我们的股东里面很多是养老基金、险资等长线投资者。」

　　超过1,100万方的土地储备，平均成本约6,000元

　　    

　　土地储备是衡量地产企业发展的重要指标，据伍时凯介绍，禹洲地产目前拥有约1,100万方的土地储备，平均成本约6,000元，主要分布在一二线城市及其周边卫星城。

　　「均价6,000元的土地成本已经提前锁定了公司未来几年的利润。今年前11个月，我们的合约销售均价超过17,000元，因此我们有信心在未来2-3年保持较高的毛利润和净利润。」伍时凯说。

　　禹洲地产的土地储备中有54%分布在长三角，33%位于海西。据申万宏源研报显示，以权益可售面积计算，公司拥有土地储备排名前五的城市分别为漳州(16%)、合肥(14%)、武汉(10%)、苏州(10%)、泉州(9%)。

　　融资成本低至5.99%，现金流充裕

　　禹洲地产主要通过境内外发债来融资。「我们的加权平均融资成本从2014年的8.5%，一直降到现在的5.99%，可以说是得到了境内外资本市场的认可。我们今年9月份在香港发了一次永续证券，成本只有5.375%，是行业里同期永续证券里初始分派率最低的地产公司之一。此外，我们还刚刚被标普和穆迪两大评级机构分别调升了评级至BB-及Ba3，今年同时被这两大评级机构调升评级的只有四家房地产公司。」

　　据伍时凯介绍，禹洲地产之所以能够广泛地进行低成本融资，与集团稳健的财务和高增长有关系，「到2017中期为止，公司现金差不多有196亿，短期负债只有54亿，也就是说我们的现金与短期借款的比例达3.6，这个比例在行业来说是比较高的。」他认为，公司现在充裕的现金不仅可以用来对抗行业周期，还能够为公司的潜在并购提供充裕的资金保障。

　　政策收紧利于公司加大并购力度，长期看好一二线城市市场

　　谈到全球流动性收紧以及全国楼市调控的影响，熊家文表示公司会积极拥护国家的长效机制，同时，基于禹洲地产良好的财务情况，公司认为此时是并购优质资产的好时机。

　　「很多地产企业为了保持高增长，会使用高杠杆，通过提高资金利用率来发展。在行业调整时，一些规模偏孝银行授信不高的公司资金链容易出现问题。由于禹洲地产在资金、银行授信、品牌、成本控制等各方面都非常优秀，在我们与这类公司洽谈收购时，都能很快拿下来。」据公开资料显示，禹洲地产今年以来已并购了5个优质项目。

　　对于未来的房价，伍时凯表示中长期看好一二线城市。他认为一二线城市的经济发展具备很强的人才吸附能力，人口净流入的城市对住房依然存有强劲的需求。

　　「我们跟很多券商机构保持着密切沟通，他们认为一二线城市的销量等各方面都该触底反弹了。以后房价都会呈现一种稳定中略微上升的态势。」

　　熊家文认为在这种长效机制的调控下，地产行业将逐渐失去政策周期性的特点，最终成为类似制造业的模式。「未来房子还是用来住的，价格回归理性，投资者看房企的未来，最终还是要回归到盈利上来。而房企盈利取决于谁能提前布局价值洼地，谁能做出更受欢迎的产品，谁能更好地运营项目及成本管控。我们林董事长在做第一个项目时，就提出了一个理念，推窗一片绿，我家在禹洲，这在九十年代的中国是非常新颖的，也是非常受欢迎的，而且一直以来我们的成本管控都做得非常好。二十几年来，禹洲地产在林董的带领下，将情怀融入到每个项目中，打造出了一个又一个引领城市新生活的标杆精品项目。」

　　风险提示

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