2017年北京房地产市场稳中有降 北京万科市场领先

　　2017年12月20日，中国指数研究院将在北京金隅喜来登酒店举办“第十四届中国数字地产节”。并发布了2017年北京市商品房市场行业报告。相比楼市火热的2016年，今年的北京楼市经历了先涨后跌的“大起大落”，全年成交量、成交总面积、成交总金额均呈现出大跌的局面。下跌主要源于北京市不断加码调控措施，以期推动房地产发展回归理性及住房居住的本质。在此形势下，房地产行业也迎来了新的发展变化。

　　作为中国房地产的领军品牌，万科在众多开发商中独树一帜。在整体行业略显隐忧的大环境下，万科凭借多元化的项目布局，丰富的业态，多年稳健深耕，使它在下行市场中依然保持供不应求的市场热度。中指院报告数据显示，在北京竞争激烈情况下，北京万科预计截止年底销售额为307.5亿元，北京万科位列北京市房地产市场地位领先企业第一 。

　　    

　　商品房成交金额腰斩，北京成一线调控重灾区

　　2017年，预计北京市商品房将实现成交金额2760亿元(含自住型商品房)。相较2016年北京市商品房近5000亿的总成交水平，2017年的市场近乎腰斩，甚至比2015年也要下降21%。仔细分析，2017年商品房全年成交均价同比小幅上升，但总成交面积甚至不足2016年一半。在经历了长达一年的疯狂上涨之后，2017年北京的成交量大幅度下滑，可称为北京楼市又一个转折之年。

　　    

　　北京楼市2017年的跳水由一系列调控政策开启。事实上，市场对政策风向并非没有预判，只是本轮调控政策的范围之广，程度之严，超出了预期想象。2016年“930”调控以及上海、深圳先后出台了调控政策之后，市场普遍预期两会之后楼市调控的靴子也将在北京落地。3月17日，北京市宣布提高二套房最低首付比例，普通住宅60%非普通住宅80%，而首套房认定标准恢复到2014年“930”之前的“认房又认贷”标准，同时宣布降低住房贷款期限仅25年。随后一周内，北京市仍在继续加码调控，采取了包括上调房贷利率、个税要求从严、严查首付资金、离婚一年内房贷算二套等规定。3月26日，针对商办市场的调控政策出台，包括最小分割单元不得低于500平米，要以企业的名义购买等。在限购、限售、限贷等极为严厉的调控措施下，高歌猛进的北京楼市被踩下一脚急刹车， 4月二手房成交量环比应声下跌超过1/3，市场迅速进入全面下滑通道。

　　但这也只是开始。4月，中共中央国务院宣布雄安新区设立，随后环京开启限购调控;9月，北京市公布共有产权房暂行管理办法，将代替自住型商品房成为平抑房价过快上涨的新型政策房工具;10月，北京市新城市总规发布，要求坚持疏解非首都功能，严控北京人口规模。一系列在供给侧和需求侧联合作用的调控手段让市场情绪迅速冷却观望，自3月调控前成交高峰下落后一直在低谷徘徊。

　　新房持续改善化，二手房链式交易减少

　　在如此严厉的调控之下，2017年北京市成交新房的套均面积却在继续扩大，新房持续改善化的趋势依旧不减。数据显示，北京市全年商品住宅套均成交面积159平米，较2016年154平米仍在继续上升，而二手房的套均成交面积仍然只有91平米。从成交套数上看，北京2017年二手房与一手房成交套数比例高达6.6，表明北京已经完全进入了 “改善靠新房，首置靠二手”的成熟市常

　　值得注意的是，在调控政策出台前后，一二手房成交套数的比例有非常明显的变化。1-3月，二手房与一手房成交套数比例攀升至8.8，而4-11月，该比例下跌至5.6。我们判断，二手房市场的萎缩与一手房市场大跌有直接联系，新房市场减速导致二手房换房交易速度减缓，传导至整个市场，出现了整体的下滑。

　　    

　　楼市集中度大幅提高，合作开发持续主流

　　尽管市场进入了冷静期，但市场集中度却不断提升。排名前二十的项目成交额已占到商品住宅总成交额1/3，而同样的数字在2016年和2015年仅是1/4。其中，开发商集中度提升得更加明显，北京万科以在售30个项目，签约销售额307 .5 亿排名市场第一，市场占有率超过10%。 整个市场前十名开发商合计市场占有率达到49%，而在2016年，排名前十的开发商合计市场占有率仅为35%，预计未来在调控不断升级的情况下，市场集中度仍将继续提高，优势开发商、优势项目将成为市场主力。

　　从2017年北京市商品住宅市场排名前列的项目来看。由于地价高企，经营复杂度提高，开发商之间联合拿地、规避过度竞争、集合优势，共同发展成为共识。联合开发项目成为畅销榜的主流。2017年销售金额排名前五的项目，全部为联合开发项目。随着北京市场商品住宅限价、要求自有资金拿地监管等趋势从严，未来联合项目数量还将继续增多。