星库空间白羽：我不diss互联网，就是聊聊共享办公的互联网思维

　　【编者按】共享办公有很多维度，比如互联网的维度、资本的维度和商业本身的维度。从发展的轨迹或者商业的增速来讲，共享办公行业和互联网行业会有本质...

　　“共享办公有很多维度，比如互联网的维度、资本的维度和商业本身的维度。从发展的轨迹或者商业的增速来讲，共享办公行业和互联网行业会有本质的区别。当互联网发展到顶层的时候，我们要看看往后的趋势是什么。”作为互联网的绝对拥趸者，星库空间CEO白羽在中国房地产资产管理生态链大会，《聚焦本质，忘记互联网法则》的主题演讲中讲到。星库空间创始人白羽    在过去的一年里，星库空间新增16家共享办公店，北京所有地区的出租率都超过90%。也正是凭借今年在行业内的卓越表现，星库空间在2017年第二届“佰仕鸿鹄奖”评选中荣获“年度空间再造之星”奖。这是继2016年之后，星库空间再度获得此项殊荣。一、精品共享办公的本地化服务商    星库空间把自己定位为精品共享办公的本地化服务商。从2015年成立至今，在三年的时间里，星库空间已全面进入2.0时代。星库空间上海珠江创意中心    1、产品形态和服务模式已经与同行有较大区别

　　2、原创的设计已经能够为客户提供良好的体验

　　3、自主知识产权的APP形成开放生态

　　4、高质量的客户支撑起社群价值

　　二、共享办公的变革星库空间北京菁英谷社区    1、传统商办开启大规模重构

　　传统的商办市场以国有企业和外资客户为主。如今，越来越多的企业虽然规模不大，但是人均生产力非常高。中小企业正成为商办市场的主力军，企业家精神通过共享社区得到强化和支持。

　　2、以城市更新的方式进行价值重塑

　　中心城市大规模开发阶段业已结束，小企业聚集，如果没有足够的管理，就代表品质的下降和租金的下滑。共享办公对碎片化和非标化资产以城市更新的方式进行价值重塑，解决了城市中心的难题。

　　在白羽看来，城市中大量的资产是以碎片化存在的，谁能把碎片化的资产管理起来，装进优质的内容，这个资产的价值终有一天会在资产市场上得到回报。

　　3、数字化技术与智能化技术结合

　　越来越多的小企业出现，就代表越来越多的差异化和个性化需求，中国企业还有很多的需求没有被满足。服务商需要用数字化的方法把千千万万小企业的需求解决掉，当把数字化技术、智能化技术相结合，产业形态将发生长远的变化。

　　三、共享办公的本质

　　1、从经营逻辑上看，共享办公并不是“二房东”

　　从经营形式上，大部分共享办公都有直租方式，以赚取租差为表现。从这点上，共享办公很像“二房东”。

　　从经营逻辑上，两者完全不同。“二房东”追求绝对低价长租约的物业，通过业态变换，或者利差，这是过去二十年比较典型的城市更新形态，例如众多工业遗址的开发。而共享办公更强调以创意打造精细化产品，并通过服务使企业得到升级的服务，在市场价的基础上获得溢价，租约相对中期为主。

　　2、从行业属性来看，共享办公是服务业

　　共享办公并不生产房屋，而是以创意对空间进行升级，以服务为空间注入价值，因此属于精细化服务行业，接近于酒店业。共享办公解决了碎片化资产的标准化数字化管理的问题，经营模式也多以直租或者品牌加盟体现，与连锁酒店类同。

　　3、从资产构成来看，共享办公不同于商务开发商

　　共享办公是对城市更新中碎片化资产的标准化、数据化管理，而商务开发商是以项目或楼宇等大宗资产为基础的规模化经营方式。

　　四、忘掉互联网法则

　　1、市场并不遵循721法则

　　共享办公的行业属性接近于酒店业，根据调查国内的竞品酒店分布和国际星级酒店分布情况发现，酒店行业的发展时间虽然远远长过办公行业，但离散度仍然非常高，比较分散。在白羽看来，共享办公的格局不会遵守721法则。

　　2、节奏比快更重要

　　与互联网模式不同，共享办公呈现前慢后快的特征。投资与规模存在正比关系，在没有资本推动的情况下，共享办公早期不可能出现爆发性增长，在后期随着运营体系标准化，资管能力将使规模无限放大。可复制性的根本体现并不是硬件标准，而是人。

　　3、人的因素无法速成

　　4、试错成本远高于互联网

　　互联网试错：数据试错——线上试错，共享办公试错：实体店试错——线下试错，对于实体办公来讲，如果有一个店被客户严重，其实需要花费很大精力去做客户关系修补、客户投诉处理和口碑控制，所以成本就会远高于互联网。

　　五、未来趋势展望

　　互联网的商业模式和共享办公的商业模式到底受哪些因素影响?它们的本质区别到底怎么体现?共享办公的价值其实是在资本驱动下通过标准化和精细化的服务，去经营可持续增长的资产，最终市场因为天花板比较高，会呈现虽然看起来平缓，但是会长期发展的状态。

　　所以，互联网逻辑或者共享办公模式都可以获得很高的估值，但是如果只是单纯地聚焦在资产和用户数上，互联网模式是不同的数量级。在白羽看来，互联网的技术水平决定了起点和高度，但是最终实现价值的是突破用户数量。