物业变现难 投资客暂离楼市？

　　对地产商而言，2013年是中国楼市毫无疑问的丰收年。但临近岁末，在各地的调控细则出台后，各大中城市的房产销售行情转淡，地产股票下挫。是开发商有意刹车，还是市场已到强弩之末？近日《中国经营报》记者从一些投资理财师中了解到，目前已经有资金从“楼市”转出的苗头，这些撤出的资金或进入股市，或移师海外。

　　五年首次下滑？

　　“主要是开发商有意控制销售速度。”针对目前各大城市房地产销售行情的转淡，中原地产市场研究总监张大伟如此表示。国家统计局的数据显示，2013年前11个月，商品房销售面积同比增长20.8%，增速比前10个月回落1个百分点。

　　张大伟认为，2013年前11月绝大部分房企都已经接近完成任务，预计年末大部分房企很可能放缓供应，此情况会持续到2014年年初。

　　事实上，楼市持续萎缩在进入12月后越发明显。广州十区二市在12月的首周一手住宅成交量仅为941套，环比前一周1639套下跌了四成。而中国指数研究院12月9日公布的数据也显示，全国43个城市中，超过五成城市的成交面积同比下降，其中厦门下跌了超过九成。

　　另一方面，CLI中国土地市场指数编制总负责人、国土资源部法律中心主任孙英辉认为：“三季度地产景气指数显示，经过房地产市场调控，2009年一季度以来不断膨胀的地产市场逐步回归正常。”该季度地产景气指数环比下滑25.1%，同比下滑10.4%，在孙英辉看来，这远超一般的季节性变动，从往年的数据分析，“一般季节性变动会集中在当年四季度到次年一季度，下滑幅度在6%左右。此次下滑超过20%，是近年首次。”因此其表示，这显示地产投资总额下滑，销售面积高位回调。

　　与此同时，大连万达集团董事长王健林也放话，认为“三四线城市机会越来越小，20年内中国楼市将倒。”

　　在上海易居房地产研究院副院长杨红旭看来，全国商品房销售出现明显下滑，是因为年初的时候最高同比增幅达到将近50%，现在逐步回落到20%左右，预计2014年这个增幅还会继续回落。与此同时，房屋供应还在持续放量，2014年供应量可能会明显增加。

　　数据显示，11月末，商品住宅待售面积增加932万平方米，同比增长43.1%，较10月末同比增幅进一步上升。杨红旭强调这是一个市场转周期的变化，现在处于短周期高位回落的阶段，2014年会出现调整期。但未来房地产市场是否会重新升温，现在还很难判断。

　　难以兑现的不动产

　　“这些数据我不懂，但现在房产兑现的难度实在太大了，我决定先放掉一批房子。”老林是楼市的投资常客，凭借着这些年在政府工作积累的人脉，在北、上、广、深有着十几套房产。但他认为是时候改变一下持有的投资品了，“如果价钱合适，我打算在北、上、广、深各留一套房产就行了。”

　　让老林有此决定的原因是今年一次“艰难”的房屋放售。他在广州中心城区有一套市价在500多万元的房子，2013年年初老林出售房屋作为子女留学费用，当时楼市处于高峰期，而老林的物业无论区位配套还是物业品质，在广州都是数一数二。没想到该房屋出售长达8个月，直到2013年11月老林减了两次价才把物业售出。这大半年时间，老林接触的买家几乎是清一色的投资客，“起码是手中有几套房子，几乎都没打算用于自祝”老林表示，这让他有些危机感。“中介对我说，广州300万元以上的房子，几乎都要半年以上才能售出。”

　　这样的情况似乎并非仅出现在广州，深圳、上海、北京等地的高价楼盘都清一色地出现“有价无市”的案例。“如果出现大面积的有价无市，这说明房价涨幅已经超出居民经济收入增长速度。”亚银国际首席分析师李大伟表示，按照香港房屋通行公式计算，当一个家庭的收入超过1/3用于房屋支付，这已经对该家庭生活品质造成很大压力，如果超过1/2用于房屋支付，家庭生活已经处于危险状态，因为已难以留存积蓄。

　　以一套300万元的房产为例，如果房贷在150万元，20年期的月供达到1.12万元；如果房贷在200万元，20年期的月供就达到1.5万元以上，这意味着家庭月收入达到3.3万~4.5万元。“无论是全球哪个城市，居民的家庭月收入如果达不到这个水准，他们就会选择放弃置业。”李大伟表示，如果城市某一区域的房价高企难有成交，这就反映当地的居民现有收入或者预期收入已经与房价脱钩。

　　“结果只能是等待居民预期收入快速提升；又或者市场有价无市的局面维持一段时间后，楼价下跌。”李大伟预言。

　　究竟有多少像老林一般从楼市撤出的资金，暂时无法统计。但在一些券商以及理财师的数据库中，近期这类案例开始逐渐增多。“我们留意到有一些房地产资金开始流入股市。”申银万国研究所的一位研究员如是道。而一家股份制银行私人理财部门的员工也向记者表示，开始有客户把不动产的投资资金转移到有价证券或者境外的投资产品。“我服务的三十几个客户中，近期有7个把房地产资金转移到其他产品中。”该人士认为，这或有成为趋势的苗头。

　　老林也表示，卖出房子后的资金他打算投资在一些固定收益产品中，房产即使还会考虑，“但也必须总价低、易转手”。