土地供应年末“翘尾” 开发商逐步两极分化

　　2013年前11个月，土地市场一片红火，据统计，全国45个重点城市出现67个总价及单价地王。进入12月，业内人士预测土地市场的供应依然充足，上海领头、二线梳城市为主角的供应量继续放大。

　　不过《中国经营报》记者注意到，房地产开发商经历过2013年的“疯狂拿地”之后，开始变得谨慎起来，对于土地市场的态度已经逐渐出现了两极分化的情况。一方面，一线城市核心地段依旧是房地产开发商眼中的“香饽饽”，但另一方面，在二三线城市房企则显示出了“精挑细驯的矜持。

　　恒大年末疯狂拿地

　　12月4日，上海土地市场上演了一场独角戏，主角是恒大地产。当天上午10点，恒大以18.6亿元拍得上海嘉定区马陆镇43-05地块，折合楼面价达14.59万元/平方米。40分钟后，恒大又击退7家竞争对手，以9亿元的总价获得松江区一幅土地。

　　正当人们以为恒大的戏份该落幕的时候，当天下午恒大再次出手，在上海中山街道一幅底价2.7亿元的土地拍卖上，恒大以6.32亿元的总价获得该项目，这已经比起拍价高出1.3倍。紧接着，中山街道另一块紧连的土地同样毫无悬念被恒大以7.84亿元拿下。4块土地均单价过万元。

　　除了在上海一掷千金，同一天恒大又出现在南京。面对招商、金地、中海、华润等诸多强手，恒大先后以21.5亿元和33.6亿元拿下当地主城区两个项目。如果再算上11月29日，恒大在天津36.35亿元拿地；再之前北京51.3亿元的东坝地块。恒大在半个月内花了近180亿元拿地。

　　“恒大是不是急了些？好土地还不少。”有上市地产公司的高层如此调侃。统计数字显示，2013年12月上海计划出让36幅土地，规划建筑面积近300万平方米，总的起拍价为191亿元，另外还有5宗地块采取招标的方式出让。

　　上海土地市场的年末翘尾并非孤例，在十八届三中全会之后，一二线城市纷纷推出新的调控细则。新一届政府调控的总体思路是增加供应。所以调控出台后，土地市场供应不减反增。部分城市明确提出2014年全市住宅用地供应量为2013年计划供应量的120%，力争达到130%。

　　而据中原地产提供的数据显示，2013年前11月全国主要40个城市土地成交额高达1.4万亿元，比2012年同期上涨了68%。因此在今年土地出让基数甚大的背景下再增加供应量，明年土地供应难言贫瘠。

　　开发商心态总体趋稳

　　在此背景下，房地产开发商的心态开始逐渐趋稳。就在恒大高价拿下北京土地一周后，北京再推两块地，其中东坝地块紧挨着恒大11月21日拿下的项目。

　　该地块也同样采取定最高价，达到最高价竞配建自住房面积的形式出让。恒大买下的东坝土地中，配建的自住商品房高达11.2万平方米，占该地块规划建筑面积的一半以上。不过此次东坝地块开发商并不买账，现场提出配建4.5万平方米时，开发商无一报价，最后不得不退到4.1万平方米竞拍，最后被首城以配建4.2万平方米自住商品房拿下。

　　而这宗地成交的商品房部分楼面单价在3.3万元/平方米左右，与邻居恒大东坝地块的4.8万元/平方米折让甚大。同一天北京出让的沙河地块，龙湖一次牌都没举，就以竞拍前的报价获得了项目。

　　“既然可供选择的项目增多，为何不控制节奏慢慢来？”前述上市地产公司的负责人表示，数据显示，近5年北京土地供应缺口甚大，特别是2009年和2012年，这两年住宅类土地供应缺口达到了600万平方米和465万平方米。但进入2013年下半年，北京的土地供应骤然加速，仅仅11月北京就推出了35幅土地，2013年前11月，北京土地市场已成交商品住宅用地868公顷，完成全年供应计划的102%。这是北京连续3年没有完成土地供应计划后的首次超标。

　　二三线城市诱惑走低

　　如果说对于北、上、广、深的土地市场，开发商已经控制节奏，那二三线城市就更为谨慎。

　　2013年前10个月，一二线城市与三四线城市的分化就已经十分明显。中原地产的统计数据显示，前10月保利、富力、恒大等10大标杆房企拿地金额明显上涨，达到2387亿元，同比上涨了176%。而这些房企大部分新增土地都集中在一二线城市，购地面积占比中，三四线城市仅占15%，同比下降了37个百分点；与之相对应，这十大房企在一线城市购入了764万平方米的土地，同比涨幅高达146%。

　　进入第四季度，开发商对于二线城市的热情也开始减缓。“从10月底开始，我们已经降了两次价了。”华南某梳城市的房管局负责人向记者大吐苦水，按照惯例，这一城市在土地正式挂牌之前，都会向部分开发商发出邀请，以判断市场走势。前两年，开发商几乎都是争先恐后地抢进这一“内招圈子”。但近期却出现市中心地块有意者寥寥的情况，“我们的土地价格已经从960万元/亩下调到830万元/亩。”他告诉记者，却依然无法正式推向市常

　　在开发商口中，记者也听到了类似的观点。“公司近期土地市场的主要目标是一线城市的市郊以及二线城市的新城。”某华南大型开发商的负责人表示，该开发商从上世纪90年代开始，就一直以经营三四线城市为主要开发模式。

　　“毫无疑问，虽然一线城市的地价高企，但赚钱空间依然远远高于二三线城市。”该负责人表示，“更重要的是一线城市地价更抗跌。”

　　该人士进一步认为，中国现在经济图谱中，最重要的经济资源依然围绕着一线城市集中。有些二线梳城市虽然有着不错的发展前景，但也有着许多的不可预知性，“一旦经济下行，很多规划就变成画饼。”因此在有选择的空间下，房地产企业更倾向于将更多资源投入到一线城市，而未来土地市场的两极分化或更加明显。