房地产股遭遇“倒春寒”

　　山雨欲来风满楼。上周传出的杭州等地楼盘降价甚至业主打砸售楼处的消息尚在消化中，2月22日晚间，多家银行暂停房地产相关贷款的消息开始在市场流传，23日中午，包括国泰君安、海通证券、申银万国、广发证券等多家大型券商宣布紧急召开房贷停贷传闻和房价下跌专题电话会议，讨论事件影响和未来宏观和房地产基本面可能的演进走势，一股房地产行业的“恐慌”情绪正在升温，与之密切相关的资本市场也风声鹤唳。

　　24日(本周一)，交通银行等银行否认了暂停房贷的传言，但投资者的恐慌心理已然形成并迅速蔓延，沪深股市一开盘，房地产全产业链板块大幅杀跌，地产龙头万科A大幅低开2.23%并快速下挫，收盘暴跌6.56%，成交额放大至12.8亿元，较前一交易日放大近七成，很显然，资金在疯狂逃离。万科的暴跌和资金出逃只是整个房地产板块的一个缩影。当日，招商地产和保利地产均暴跌逾8%，地产板块暴跌5.21%，板块成交额达到135.8亿元，较前一交易日大幅放大五成。受地产股拖累，与地产股相关的建筑、建材、家电、银行和钢铁板块同样大幅暴跌，有机构测算的数据显示，本周一逃离房地产密切相关产业的资金达到418亿元，恐慌程度历史罕见。

　　“虽然一些银行已经明确表示房地产类贷款政策口径未有变化，但房地产企业方面已经明显嗅到市场中弥漫的资金紧张的氛围。而杭州等地开年后掀起的楼市降价潮，也从另一个方面证实了房地产企业对后市判断的谨慎预期。”来自券商机构的研究人士说。

　　经历了去年房价的强势大涨，2014年以来，楼市开始进入观望期，包括北京等一线城市成交量大幅下滑，尤其是春节过后，面对售房旺季楼市不旺，三四线城市楼市有价无市，许多大亨纷纷撤资房地产等诸多现象，有专家甚至抛出楼市崩盘的言论，各方对房价走势的争议声此起彼伏。随着杭州部分房企调低销售价格的案例出现，这一次真的是狼来了吗？

　　招商证券发布的报告认为，目前股份制银行中只有少数还在扩张地产融资，大多数已经开始控制。需要指出的是，地产融资控制的主要是夹层融资和地产供应链，而夹层融资业务是与监管层打擦边球的业务，带有股权融资性质。这类业务在银行的业务中占比很小，暂停影响不大。但同时，招商证券警告称，不排除地产融资控制作为市场化行为而进一步扩散的可能。

　　在市场研究人士看来，流动性松紧将成为影响今年楼市最大的隐性风险，在资金面趋紧的情况下，房价出现调整的可能性越来越大。特别是库存严重的城市和人口新增放缓的城市，都有可能再次出现降价。

　　安信证券发布的报告认为，房地产正式进入大调整周期。对于多地楼盘“跳楼价”甩卖、多银行“停止房地产贷款”，安信证券认为银行会在2014年大幅收缩房贷和开发贷，本次收缩是银行自主的经营行为，符合银行利益。从以上两个事件中，安信证券给出如下观点：一是2014年开发商融资会很困难，银行融资渠道收紧，信托等其他融资成本将再次进入上升通道。二是房贷不容乐观，2014年将有更多的银行上调首套房贷及停贷二套房现象，并且持续较长时间。三是房价会严重分化，少数人口持续流入城市房价坚挺，大多数城市会出现调整。四是房地产投资不容乐观。

　　海通证券地产研究组则认为，虽然杭州降价楼盘仅两个，但历史经验表明，降价预期对地产杀伤力很大，真实降价对A股杀伤力更大。去年3月属销售高点，基数较高，这将带来后期增速压力，市场短期会承受悲观情绪冲击。尽管如此，海通证券地产研究组仍坚持认为，房地产行业直接进入断崖式下跌的概率较小，2014年市场风险来自局部爆破。上半年个别城市会因为库存而挤出泡沫，下半年主要看银行流动性释放程度。

　　不过，有业内人士认为，目前部分银行的个别动作还不能说明全局性问题。房企都在密切关注即将召开的“两会”，“两会”对于资金流动性和房地产宏观调控政策的表态，将真正为今年楼市格局定调。但无论如何，经历了持续多年超常规的发展和一轮又一轮的高涨后，不论杭州等地房价下跌是否会进一步蔓延，一旦银行收紧房贷的消息得以证实，降价潮和融资渠道的收紧以及融资成本的上升都会使地产股的未来蒙上一层阴影。当然，伴随着市场的再一次洗盘，房地产股的分化也将继续扩大，强者恒强的格局将继续演绎。