调控“减压”或利于地产股估值修复

　　快速上涨的房价似乎正在显出疲态。国家统计局本周二发布的数据显示，2月份70个大中城市住宅销售价格上涨“乏力”。业内人士分析认为，价格指数下降城市增多显示出二三城市泡沫挤出的情况正在扩大，涨幅收窄则直接表现出全国的房地产市场正在逐步降温。

　　结合此前发布的开发与销售数据，房地产行业基本面不容乐观。不过，今年两会所传递出的房地产调控思路的转变令市场对政策面的担忧大为减轻。有市场人士表示，在地产股估值处于历史低点的情况下，政策或是板块行情的主要驱动因素。

　　行业数据下行态势明显

　　国家统计局本周三公布了2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。数据显示，新建商品住宅方面，70个大中城市中，价格环比上月下降的城市有4个，最大降幅为0.2%；二手住宅价格方面，价格下降的城市为15个，最大环比降幅达到0.9%。同时，此前发布的2014年1至2月份全国房地产市场开发和销售数据颇为清淡。

　　最令市场意外的是新开工面积。数据显示，1至2月份房地产新开工面积1.67亿平方米，同比下降27.4%，而住宅新开工面积更是下滑29.6%。对此，华融证券表示，从数据来看，新开工增速为有统计以来的最低值。目前房地产施工面积巨大，房地产存货量较高，在房价涨幅放缓，局部风险增大的背景下，开发商对未来市场判断谨慎，势必要收缩开工以消化存货。

　　作为房地产市场的先行指标，销售数据也不容乐观。前两个月商品房销售面积1.05亿平方米，同比下降0.1%，商品房销售额7090亿元，下降3.7%。

　　“整体来看，今年前两个月行业基本面开始下行的态势较为明显，当前销售不振的状况短期仍将持续，并将进一步传导至新开工数据，影响投资。”华融证券分析师易华强表示。

　　地产调控淡化行政手段

　　2014年政府工作报告提出，“针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展”。业内人士分析，对比历年的政府工作报告，结合当前的经济金融形势，报告透露出政府在房地产调控上的思路及手段正在发生重要变化，这将对房地产市场产生重要影响。

　　“本次调控淡化了行政手段，不再强调对地方政府的房价问责制，而是更多地强调保障性住房建设，这表明政府在房地产调控思路上的根本转变，即市场化原则。”中国银行近日在一份研报中称。

　　针对近期房地产市场出现的明显分化迹象——部分一线城市房价快速上涨，部分三四线城市供过于求，房地产市场局部风险不断加大，“分类指导”的差异化调控手段可能登上舞台。中国银行分析师李佩珈表示，“分类指导”原则包含了三个方面含义，一是二线楼市将以“维稳”为主，一线城市继续实行限购、限贷和限价政策；二是三四线楼市将以“防跌”为主，赋予地方政府更多自主决定权，这些城市的新增土地供应会有所限制，对改善性住房需求的市场准入及信贷支持力度会有所恢复；三是信贷政策“差异化”程度将扩大。

　　在此背景下，有分析认为，调控政策的变化将有助于熨平房地产市场的短期波动，房地产市场将保持稳定。“尽管部分空置率较高的三四线城市出现了供大于求的现象，偏紧的信贷条件更加大了这些市场泡沫破灭的风险，但这种现象是局部性的，波及面有限。”李佩珈表示。

　　关注低估值下的“政策行情”

　　一边是基本面承压，一边是调控政策减压，地产股的未来走势似乎不太明朗。不过，就目前来看，地产股还是被不少机构看好。

　　易华强分析认为，从房地产成交来看，今年总体较为低迷，且当前市场环境下大幅回升的可能性很小，但当前房地产行业估值处于历史低点，从历史上房地产板块的股市表现来看，政策是房地产板块行情的主要驱动因素。建议关注政策方面的变化，较小的政策压力将有利于地产股继续反弹，可以关注业绩较好的一二线公司。

　　兴业证券则认为，按揭贷款、收紧销量下滑的预期已经反映到了当前的低估值水平中，政策的改善预期将在一段时间内催化行业估值有所反弹。不过，考虑到未来基本面可能迎来销量的继续萎缩和价格下降，即使政策有所松动，销售能否回升仍然存在较大的不确定性，这将压制本轮地产股反弹的高度。