房企海外拓展收获信心与财富 成业绩重要增长点

　　投资海外，是“玩票”还是动真格？相信这是开发商们在“试水温”后面临的重要抉择。新快报记者发现，如果将2012-2013年定义为中国房企海外掘金的起点，那么2014年房企进军海外将进入扬帆阶段。在国内房地产市场渐趋饱和、面临重重调控压力的情况下，海外项目从原来的“试水”转变为房企业绩的重要增长点，加速扩展也成为必然。有业内人士感叹：我们还没来得及走出去，别人的收获期就要来了。

　　2014房企海外投资加速

　　2013年底，绿地在纽约时报广场打出“Here We Come”(我们来了)。随着中国人的移民潮，房企迈出了进军海外的脚步。据相关机构统计，2012-2013年已在海外有房地产项目的房企投资规模就已达几百亿美元。如绿地以40亿美元收购纽约布鲁克林大西洋广场地产项目70%股权，富力以人民币85亿元(45.0亿令吉)收购了马来西亚柔佛州新山地区一块116英亩的宗地等，从品牌房企“出海”动作表现来看，2013年已成中国品牌房企的“出海”元年。

　　进入2014，尝到甜头的“出海”房企加大动作、在岸上观战的房企按捺不住加入舰队。2014年1月7日，绿地集团宣布，其就英国伦敦两个住宅项目签署合作协议，预计总投资将达12亿英镑。

　　在万科B股转H股获批后举办的2013业绩发布会上，总经理郁亮介绍了万科新十年发展规划，重点将逐步转向城市配套服务商及国际化，未来会逐步提高国际化比例。2月25日，万科联手美国知名地产商RFR、汉斯共同开发的纽约曼哈顿列克星敦大道610号项目举行动工典礼。该项目位于纽约曼哈顿中城区，楼高61层，包括3万平方米的高级公寓和首层商铺， 2015年秋季预售，主要面向国际高端客户。

　　同样对进军海外抱有积极态度的还有试图超越万科的万达集团。在过去的两年多来，王健林率领万达集团在海外大事收购。斥资数百亿元先后收购全球第二大院线AMC、投资俄罗斯旅游业、并购英国圣汐游艇公司、在伦敦兴建超五星级酒店。

　　海外投资项目在集团业绩占比上升

　　业内人士表示，从趋势上来看，2014年海外地产投资依然将保持高速增长，一些开发商的前期项目将在2014年步入收获期，海外项目的销售业绩将占据越来越高的份额。以碧桂园为例，该集团去年仅马来西亚金海湾一个项目的销售业绩就达70亿元，而该公司今年在马来西亚就有三个项目同时在售，再加上澳大利亚的新项目，其销售额预计将有大幅提升，占据该公司的业绩份额也将越来越高。

　　“2014年将是绿地海外业务全速推进、全面收获的一年。”绿地集团董事长、总裁张玉良透露，绿地在英国、美国、加拿大、泰国、马来西亚的项目年内将全面启动预售，基于此，绿地已将全年海外销售目标由130亿元调整至200亿元，这将占到绿地2014年2400亿元销售目标的8.3%左右，相较于2013年30亿的海外业务收入将数倍增长。相对来说，碧桂园与绿地的海外业绩目标相比似乎有点“保守”了。仲量联行国际资本集团中国区董事夏飏飏甚至表示：“个别房企希望海外市场投资能占其全部地产业务投资的30%以上。”如万达王健林曾对外表示，计划在10年内在世界8-10个主要城市建设高端万达酒店，希望到2020年万达三分之一的收入来自海外。

　　可以预见的是，像绿地、碧桂园一样，在2014年的年报业绩上，还会有更多的开发商会对海外部分的业务有更多浓墨重彩的描述。

　　中国房企品牌远征值得期待

　　事实上，参与海外开发盛宴的不仅有开发商，黄皮肤黑眼睛的买家和国际化的中介机构也在其中扮演着重要角色。事实上，碧桂园在澳大利亚的项目，正是由仲量联行的Ben Hunter和Aaron Hatch代表卖家嘉民集团达成交易。

　　仲量联行国际投资部总监Ben Hunter表示：“在碧桂园此次收购交易前，亚洲的其它大型房地产开发公司已在澳大利亚房地产市场进行了大量的投资。在过去的12个月里，随着这些企业寻求多元化发展，投资转向国外市场，我们已在悉尼和墨尔本市场完成了数个项目的交易。我们预计，这一趋势在可预见的未来仍将持续。”

　　3月10日到14日，一场国际房地产盛宴在法国戛纳著名的影节宫举行。这场名为“2014戛纳国际地产节”的国际地产节迎来了2000个来自世界80多个国家的参展商，接待超过4000个投资商和预计20000名观展群众。世通集团的总裁Andrea Faini在给新快报记者发来的新闻稿中说，该公司为投资者提供了中文服务以满足投资者的需求。

　　某开发商人士向记者表示，海外并不缺乏房地产产品，但为什么中国开发商开发的产品最受国人追捧，这一方面是国内开发商在营销上的天然优势，另一方面也离不开中国买家对于中国开发商品牌的信赖。

　　“没有人能够忽视中国人的购买力，现在全世界钱包最鼓的就是他们了。”有业内人士笑称，以后不仅在LV、Versace 、Prada等专卖店可以看到中国人排队的身影，很快在海外的楼盘也要看到中国人长长的队伍。但是，与海外买奢侈品追求洋品牌所不同的是，中国房企的招牌会让“土豪”们更加青睐。

　　析因

　　五大成因致房企进军海外

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，品牌房企“出海”投资的趋势在2014年将更加火爆，预计2014年品牌房企出海将有更大的动作，或许龙头房企会直接通过并购、合作等方式大范围布局海外房地产市常具体来讲，中国房企加码“出海”力度的主要原因如下：

　　第一，部分大型房企的全国化布局基本完成，从战略布局角度需要国际化，业务上逐步实现海外与国内的“二八原则”。

　　当前无论是开发商直接投资开发，还是进行股权收购、合作开发等，还是近期品牌房企频频赴港上市，其目的之一就是布局国际房地产市场，使其在国内规模化之后，迅速在国际房地产市场上实现品牌全球化、国际化，其实是为了“将鸡蛋放进两个篮子里”分散国内投资市场的风险，从而在业务上逐步实现海外与国内的“二八原则”。

　　第二，布局海外的企业前期实验性投资获得预期收益，尝到布局海外投资的甜头，因此继续加大布局海外市场的力度。

　　比如碧桂园布局马来西亚之后，2013年一举成为马来西亚最大的开发商，随后富力、新华联积极布局马来西亚；2013年绿地韩国项目也获得10亿元的销售业绩，2014年绿地海外业务将实施拓展与提升并进，将再进入包括加拿大、法国、新加坡等国家，为2015年海外收入超300亿元奠定基矗

　　第三，市场潜在需求庞大，仍然有比较大的市场操作空间。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，从中国房企投资海外项目来看，多为旅游地产项目，而锁定的客户多为国内客户，企业也可借此整合产业链，吸引国内客户投资；涉及的一部分商办、住宅项目投资，也多选址在华人集聚的地方，如唐人街等。

　　比如，从海外置业群体的购房目的来看，大体可以分为移民、留学和投资三大类。相应地，细观在中国推广销售的海外地产项目，其“卖点”也大致可以分为移民、留学、投资和休闲旅游几类。国内龙头房企也开始海外投资开发房产，也是看准了国内移民、留学、投资和休闲旅游所带来的房地产市场需求的机会。

　　此外，涉及的一部分商办、住宅项目投资，也多选址在华人集聚的地方，如唐人街等，房企进入的战略也大多围绕华人投资集聚的区域，“做熟人(熟企业)的生意”成为房企在海外投资目标客户的首眩

　　第四，国外大多数发达经济体经济在复苏，房地产仍然处于价值低估阶段，市场周期的特征决定品牌房企继续积极布局海外市常

　　在市场周期复苏阶段，李嘉诚几乎“买下整个英国”，“低买高卖”的资本大挪移已经让企业家赚得盆满钵满。当前国内开发企业积极布局海外市场，其实，也就是看到了国外买地开发项目刚好处于抄底的市场阶段的特征。

　　第五，国内融资成本太高促使开发商拓宽融资渠道。

　　其实，促使房企出海还有一个鲜为人知的原因，那就是不少开发商是为了寻求外汇、融资和市场的多元化布局而“走出去”。有业内人士就透露：有些企业除了寻找新的利润增长点外，也不排除其有拓展融资渠道的意图。

　　以英国伦敦和美国一些城市来说，有些项目的开发资金可能有60%来自银行贷款，其贷款利率约为3%。不过，每个国家的融资成本和项目贷款额度占其整体投资比例并不相同，澳大利亚的贷款利率就约为6%。显然，3%-6%的利率与国内时而出现的10%以上利率相比，资金成本的高低不言而喻，这也是未上市房企争取赴港上市，A股市场的房企争相买壳挤入海外资本市场的重要因素。

　　2013年至今国内部分房企海外拓展情况

　　时间房企投资地项目类别项目个数

　　2013年万科美国住宅 1

　　2013年万科新加坡住宅 1

　　2013年绿地德国酒店 1

　　2013年总部基地(中国)控股集团英国商业 1

　　2013年 SOHO中国美国商业 1

　　2013年碧桂园马来西亚住宅 3

　　2013年富力马来西亚综合 1

　　2014年绿地英国伦敦住宅 2

　　2014年新华联不动产马来西亚度假 1

　　2014年新华联与黑石韩国济州岛住宅 1

　　2014年碧桂园澳大利亚住宅 1

　　趋势

　　开发商拓展海外呈三大趋势

　　“截至目前，房企拓展海外地产呈现三大趋势。”一份来自克而瑞研究中心的分析报告表示：

　　其一，国内房企海外发展的主流是与境外实力房企合作。比如，碧桂园在马来西亚开发的两个项目与当地知名房地产发展商Mayland合营；万科在北美首次投资，选择与美国龙头房企铁狮门合作。初次出“海”的房企普遍会选择与境外实力房企合作，以缩小对境外市场不了解的短板，降低海外拓展风险。

　　其二，房企出海的普遍做法是在国外建房卖给中国人。如绿地计划将济州岛健康医疗城的七成住宅卖给中国人；万科美国首站选在华人集中的旧金山。从短期看，这种“自产自销”的发展模式效果很好，但从长远看不具持续性，因为国内富人和海外华人在境外某一区域扎堆集聚的地方毕竟不多。在与境外房企合作的过程中，随着中国房企对境外市场的了解逐步加深，可适当提高针对境外客户的开发和销售力度。

　　不过，这一趋势并非没有例外。记者获悉，在碧桂园马来西亚金海湾项目中，马来西亚本地的买家占到了大部分的比例，其次是新加坡的买家，而中国的买家仅位居第三。

　　其三，目前“出海”大部分是国内大型龙头房企。虽然也有少部分中小房企，但海外拓展的项目规模都不大，且无持续滚动开发迹象。主要原因还是海外项目投资动则几十亿、上百亿元，中小房企实力不够。但从长远看，企业规模不会成为海外拓展的核心制约因素，中小房企同样可以凭借融资创新构建畅通的海外融资渠道，使海外拓展进入良性循环，成为中国房企海外军团的“中坚”力量。

　　案例

　　碧桂园，进军海外的试水者

　　作为去年增长速度最快的大型房企，碧桂园去年首度试水海外取得了重大成功。位于马来西亚新山，毗邻新加坡的碧桂园金海湾，作为集团首个开盘的海外项目，得到马来西亚、新加坡及中国各地买家热烈追捧，去年全年合同销售金额近70 亿元，成为集团去年最大的合同销售贡献者。

　　马来西亚第二个开盘的项目是吉隆坡的钻石城， 2013年10月30日开盘推货4.8亿元左右，一个月之内基本上全部卖掉了。吉隆坡南还有一个项目，也计划今年下半年推出。

　　在近日举行的年报业绩发布会上，碧桂园集团总裁莫斌表示：碧桂园金海湾的成功，给予集团宝贵的经验以及更强大的信心去进一步拓展海外业务。该集团首个亚洲以外的项目，位于悉尼市郊的碧桂园莱德花园，也将计划在不久的将来开盘。该集团有信心在澳大利亚也创造优越的销售成绩，也相信海外业务能够为集团带来非常理想的回报。

　　除了马来西亚与澳大利亚，碧桂园还在加拿大寻找新的出海机会。记者从该公司内部人士处获悉，碧桂园已经成立了加拿大项目公司，春节期间来自加拿大项目的成员一边忙着在国内各项目“取经”，一边在加拿大则忙着洽谈收购地块。

　　“我们已经成为开发商中间进军海外的先行者了，像我们去了马来西亚以后，不少开发商跟着就进来了。”碧桂园海外项目的一位营销人士向记者表示：“遗憾的是，去海外一趟成本不低，我们很多在国内负责海外项目营销的同事，甚至自己还没办法先去海外的项目实地看看就要跟客户推介，让客户先去海外看楼成为我们的优先选择。”