开发商以价换量开局 一季度广州楼市成交量跌四成

　　银行放贷难、成交低迷、房企降价促销……2014年第一季度楼市落下帷幕，成交量同比去年大幅萎缩。据网易房产数据中心统计，一季度广州一手住宅共网签了16194套，同比大跌40%，均价为13833元/平方米，同比跌2.5%。业内人士分析，一季度成交萎缩主要受政策和市场观望气氛影响，预计二季度随着楼盘推新数量的增加，市愁跃度将会明显提升。

　　阳春三月广州楼市“倒春寒”

　　从2014年1月份开始，全国楼市开始降温，广州成交量环比12月份出现超过一成的跌幅，同比更是锐减了近五成。受春节假期的影响，进入2月份，成交量继续向下，包括广州在内的不少城市开始出现降价促销的现象。三月份虽然成交量有所回升，但是和传统“阳春三月”仍有不小差距。网易房产数据中心统计显示，今年一季度，广州全市一手住宅共网签16194套，同比去年大跌40%，合计面积184.6万平方米，同比跌42.5%。

　　造成成交量大幅萎缩的原因，除了受春节假期冲击之外，业内人士分析认为，政策因素影响也较大。银行放贷难现象市场原本预计在今年初有所缓解，但是却未有体现。从1月至3月份，包括各大银行在内的广州各大银行，首套房贷利率仍然普遍上浮，少则5%，多则达到20%，同时放贷时间也普遍延长，有些中小银行甚至用高利率换取更快的放贷时间，在提高了购房门槛的同时也加重了购房负担。合富置业统计数据显示，从去年10月份起，广州二手市场上，买家一次性付款的比例持续保持高位，约占总成交的四成。持续从紧的信贷政策对市场的影响力是比较大的，方圆地产首席分析师邓浩志分析表示。

　　合富房地产经济研究院院长龙斌认为，除了信贷政策之外，去年10月份出台的“穗六条”对市场也有一定的影响。二套房首付提至七成、外籍人士购房社保年限从一年提至三年，又将一部分买家挡在了门槛之外。

　　中地行市场部总监吴荣超表示，实际上去年下半年的成交量较上半年已经有所降温，今年第一季度市场表现是延续了去年年末的行情。另外，由于处于政策敏感窗口期，导致了开发商以及买家双向观望。

　　撤市设区刺激增城从化楼价走高

　　虽然整体成交量同比大幅萎缩，但受撤市设区利好影响，增城、从化楼市还是出现了小高潮。增城不少楼盘的负责人透露，在撤市设区后，楼盘人流量大涨，同时也带动成交量有较为明显的增加。从化也有楼盘负责人表示，和以前相比，广州买家的比例有了进一步的提升。

　　网易房产数据显示，从各区一季度成交看，广州绝大部分区域成交量同比惨遭腰斩，从化是十一区中唯一表现为上涨的区域，一季度共网签1909套，同比上涨15%。另外，增城成交量虽然也不及去年的水平，但是仅跌13%，相比其它区域的跌幅缓和了不少。

　　值得注意的是，在一季度成交Top10楼盘中，增城、从化楼盘几乎占了全壁江山，10个楼盘中仅万科东荟城位于新黄埔区。其中，增城占6席，从化占3席。从价格看，两区楼盘的售价也在进一步走高。其中一季度从化的网签均价为7842元/平方米，同比去年一季度的6935元/平方米的水平涨了13.08%，涨幅仅次于花都区，居第二位。增城由于受到双合同的影响，网签价已经不能反映楼盘的实际售价。记者了解到，当前增城新塘不少标杆楼盘的售价在去年万字头的基础上又有所上涨。以翡翠绿洲为例，该楼盘当前的售价已经达到了1.3万元/平方米，比去年11月的售价大概涨了1000元/平方米。尚东阳光最新一期产品在3月份推出，毛坯售价为9000元/平方米，比上一期同样是毛坯产品的售价也大概涨了1500元/平方米。

　　高价盘集中网签未能拉动一季度楼价上涨

　　从全市成交均价看，虽然中心六区成交放量拉动3月份全市一手住宅网签均价创新高，然而综合一季度的网签均价仍然难逃同比下跌的命运。据网易房产数据中心统计，一季度全市网签均价为13833元/平方米，同比去年同期微降了2.5%。

　　记者调查了解到，从3月份开始，广州高价盘网签较之前有所松动。天河、白云、海珠、越秀等中心区的多个高价盘都出现较大量的增加。一个月的成交量少则增加十几套，多则暴增了几十套。因为高价盘的集中网签放量，也拉动3月份的成交价大幅上涨。不过，由于一季度增城、从化大量低网签价的楼盘拉动，整体成交价未能上涨，同比依然出现微跌。

　　业界预测

　　二季度楼市上扬的概率较大

　　中地行市场部总监吴荣超表示，今年第一季度楼市开局失利，实际上是政策窗口的影响所致。从“穗六条”到今年的全国两会，都属于政策敏感期，无论是开发商还是购房者都有一定的观望情绪。对于开发商而言主要表现在推新的积极性不高。但是他表示，这种阶段性市场消极的局面在二季度将有所改善。“从3月中旬开始，市场推新量已经开始增加，二季度将会持续好转，同时也将带动市场走向活跃。”

　　合富房地产经济研究院院长龙斌也表示了相同的看法，随着二季度供应量的上升，市场成交量也将随之上涨。从政策层面看，龙斌指出，受经济增长持续下滑的影响，放贷难的现象有望在二季度有所缓解，同时，限签限售限价等行政调控手段也可能将逐步退出，届时将对楼市带来利好。据搜房网数据监控中心统计，截至3月23日，4月广州十一区预计有41盘推新(住宅项目30个，商业项目11个)，环比3月上涨70.8%，老盘加推为27个，全新盘为14个，全新盘占比34%。

　　市场动向

　　开发商信心不减，普遍上调今年销售目标

　　从2012年开始，虽然随着旺季和淡季的交替，成交量也随之出现波动，但是楼价却一路飙涨。业内人士分析，在限价政策表面制衡下的广州楼价，去年的实际涨幅已经达到了20%。然而，今年一季度房企却争先拉开了抢跑的序幕。

　　从2月开始，广州不少房企进行了一定的促销活动。杭州多个楼盘率先降价，也将楼市拐点论推到了风口浪尖。2月中旬开始，广州某知名房企旗下楼盘全线降价促销，部分楼盘直降3000元/平方米。除此之外，还有部分房企打出8.8折噱头揽客，市中心多个楼盘通过一口价单位跑量。在楼价连续多月惯性上涨后，广州小范围的降价潮引起了业界的广泛关注。

　　进入3月份，楼价降价风波有所平息，但是开发商依旧未停止抢跑的步伐，市场上也开始出现降价以外的促销方式。3月上旬央企保利率先对外宣布，在广州的三个项目保利西海岸、保利塞纳维拉、保利公园九里推出“一成首付”的促销活动，随后包括天河的天健上城、萝岗的合景天峻等项目也推出了类似活动。除了广州之外，南京、杭州等城市都有不少楼盘都利用垫首付的方式做起了促销的文章。

　　同策咨询研究部总监张宏伟就表示，在银行信贷紧缩及一、二线城市楼市调控政策“阶段性”收紧的市场背景下，房价在3月“小阳春”难以出现大幅反弹，开发商用垫付首付的方式刺激成交，可以说打开了以价换量的通道。不少业内人士指出，房企开局促销跑量很大一个原因就是今年的销售目标普遍上调，面临较大的销售压力。

　　3月份，上市房企的业绩报告纷纷出炉，除了公布去年的业绩之外也公布了今年的销售目标，对比去年，绝大多数房企都将今年的销售任务上调。从去年七家千亿房企公布的数据看，万科就在去年的业绩的基础上上调了17%，碧桂园上调了21%，恒大上调了10%，其中绿地和万达更是上调了48%和84%之多。中海上调的幅度最小，仅1%，而保利具体销售目标尚未公布，有关负责人透露或许去年业绩的基础上上调20%。万科、绿地、万达都将今年的目标都定在2000亿元以上。

　　土地市场

　　土地市场不降温

　　一季度广州再诞生多块地王

　　房企加紧抢跑除了受业绩压力的影响外，还有业内人士指出，对于想要进一步扩张的房企而言，高地价也将可能刺激房企进一步回笼资金的意愿。今年第一季度楼市虽然降温明显，但是地市却依旧如火如荼，2014年广州市国土房管局两次召开土地拍卖会，均吸引了万科、保利、越秀、中海等地产大鳄聚头。

　　今年首场土地拍卖，当天就诞生了三块地王，其中番禺地王纪录两度刷新，黄埔阀门厂地块的土地价格也将黄埔地价带上了新的高度。当天广州市相关部门就揽得土地出让金69亿元。广钢新城的首批土地出让迎来了广州土地拍卖的第二场高潮。2月20日，广钢新城首批共五组地块将以公开竞买方式集中出让，当天的地王纪录还是连续被刷新。当天卖地总金额达到155亿元。在后来增城市国土房管局举办的撤市设区后的首场拍卖会上，碧桂园也将三块地收入囊中。当天的土地拍卖也将增城的地价送上了新高。

　　早在今年1月份，北上广深四大城市的土地市场就连番上演疯狂的局面。广东保利董事长余英所说，“地价虽高，但是不拿地就代表没有机会。”实际上，面对巨额的拿地资金，房企快速跑量回笼资金也是正常行为。据搜房网数据监控中心统计，今年第一季度广州共卖地30宗地(1月份增城从化出让土地未纳入内)，同比去年第一季度28宗地增长7.14%，总出让金额为2626951万元，同比去年第一季度的1598842万元大涨64.3%。

　　房企业绩

　　千亿军团仅两家业绩同比下降

　　在一轮抢跑过后，一季度房企战果如何，从各家的业绩可以看出端倪。数据显示，今年龙头房企的销售情况和去年相比也稍显逊色，主要表现在TOP50企业金额、面积入榜门槛均有明显下滑。金额门槛方面，TOP20及TOP50企业均有20%以上幅度下滑。与此同时，TOP50企业金额门槛从去年的32亿元减少至今年的24亿元，下滑幅度达25%。但TOP10企业入榜门槛较去年同期继续提升，增加5亿元。

　　从龙头房企具体营收的数据看，除了保利和中海同比下跌之外，其余5家房企均表现上涨。其中，万科以528亿元的成绩捍卫了老大的位置，同比去年增加了21%。碧桂园350亿元斩获老二的宝座，同比去年大增94%。绿地340亿元同比增长31%、恒大305亿元同比去年增幅为72%、万达186亿元增长了36%，而保利和中海分别创收279亿元、275亿元，同比下跌了9%和14%。

　　从完成率看，恒大以28%排在首位，碧桂园、万科、中海的完成率分别为27%、26%和25%，由于绿地和万达的销售目标过高，完成率相对较低，分别为14%和8%。

　　克而瑞报告分析指出，一季度众房企业绩不理想并非完全由行情变冷所致，跟企业自身推案节奏也有关系。由于去年推案量过度释放，加上2月春节因素，今年一季度房企的推盘力度普遍不大，但3月份已有上扬迹象。可以推算，房企去年大量拿的地，根据开发周期今年二季度将形成集中推案，下半年进入高峰。值得注意的是，随着推案力度加大，龙头房企采取随行就市策略促进去化，全年业绩增长依然可期，中小房企的差距将进一步拉大。