中投顾问：房企们主动自救好于等待被救

　　近期，楼市行情不被各方看好。各种数据显示出楼市低迷的市场行情。最为直接和明显的是楼市成交量的明显下滑。数据显示，4月，北上广深四个一线城市商品房成交面积环比涨跌幅分别为-20%、-27%、-14%、7%；1~4月，北上广深商品房成交面积分别下降50%、20%、10%、33%。一线城市成交量的下滑，虽然并不伴随房价的下滑，但是可以反映出市场情绪。很明显，一线城市购房者不积极，市场观望气氛较浓，房价虽然不下跌，但是上涨的空间较小、面临的压力较大。

　　此波楼市下滑的行情不仅仅是行业周期性的波动，更有一些外围因素的影响。反映在市场上的表现为，不仅一手房库存较大，二手房源也不断涌现出市场。除了之前投资者囤积的房产外，因为反腐倡廉，不少官员手下持有的多套房也争相出现在市场上且出售意愿较强，尽快售出的意图较为明显。这无疑导致二手房源市场整体行情不佳，房价有明显下滑的迹象。数据显示，自1月以来，北京二手房挂牌价持续下调。其中，4月下调幅度最大，为2.2%，降价房源占比逐渐扩大。4月份，87%的房源都对挂牌价进行了下调。对于有学位的房产，在价格上稍微让步，尽快出手还不是难事，但是对于一些区位不好、交通不便、户型不够方正的房子则明显难以在短时间内出手。市场上涨的行情与下跌的行情一样，席卷而来；虽然一线城市不缺乏刚需的支撑，但是市场观望的气氛明显让楼市难以持续原有的行情。

　　深圳近期更是频频出现抛售大宗房源的情况。33套，88套，150套……这些二手房源多由投资公司持有，大手笔抛售之前，投资公司会像正规的房地产公司那样，对二手房源进行“包装”。这些突然涌入市场的二手房来源五花八门，有几年前从旧改的村民手中收购的一手新房，也有去年刚刚从另一个法人业主手中接手的员工宿舍。五年前囤积的二手房源，现在面向市场，缴纳的二手房源交易税费并不多，加上成本相对较低，房子现在出手利润空间还是相当的客观。不过二手房源的集中入市，对原本库存就处在高位的楼市而言，可谓是雪上加霜。

　　中投顾问产业与政策研究中心主任扈志亮指出，楼市行情下滑，一些地方政府没有袖手旁观，而是积极采取措施干预楼市发展，对于地方政府而言，土地财政依然十分重要，“保房价就是保地价”。从地方相关债务的统计当中就可以看出，地方债务的膨胀跟卖地收入的增长正相关。2010年全国卖地收入2.9万亿，地方相关债务规模10.7万亿，到了2013年，全国卖地收入上升到了4.1万亿，而地方相关债务规模上升到了17万亿。三年间，全国卖地收入增长了42%，地方债务规模上升了58%。两者互为推力，导致地方债务一发不可收拾。

　　在这样的现实情况下，不少地方出台了促进楼市发展的政策，通过限购、限贷的放松，财税方面的减免和支持来缓解楼市的压力。今年，除南宁之外，安徽、杭州、无锡、天津等多个城市也已在寻找放松楼市调控的突破口。日前，无锡宣布从5月1日起，该市购房入户门槛从70平方米降至60平方米，意在刺激购房者消费；杭州萧山区则通过下调土地竞买金为开发商舒压解难；安徽铜陵市政府也出台了相关意见，并在住房公积金贷款、契税补贴等方面拟定了一系列利好政策；郑州市房管局也透露，在国家政策允许的情况下，未来将可能根据市场形势，对购房政策适时进行调整。

　　笔者认为，外围政策的放松可以为楼市发展提供有利的环境，但是楼市行情复杂，政府可以在市场火热的时候，限制人们的购买行为，但是无法在市场冷清的时候，强制人们去买房子。因此房企仅仅依靠政府救市就想挺过难关的无疑是痴人说梦。主动自救远远好于被动他救。在职场上的“要么忍，要么狠，要么滚”的法则对于房企而言恐怕还真可以运用。要么忍受寒冬，缩衣减食；要么狠下决心，降价跑量。至于“滚”则不太好说，这需要房企另谋出路了，进行多元化扩张或者进军国际市场谋出路。(作者系中投顾问产业与政策研究中心主任)