中投顾问：闷声松绑楼市 政企联手缓解楼市压力

　　房地产交易与一般商品交易有很大的区别，价值总量大，具有使用价值与投资价值，不能移动，由于外界环境的不同，房屋之间的可替代性较弱，其中影响房产价值的一个核心因素为“区位”。因此，不同区域房地产市场发展情况有很大的区别。北、上、广、深等为我国一线楼市的代表，房价高是首要标志；其他城市，如一些三四线城市，则面临房价大幅下跌的风险。

　　以南昌为例，数据显示，2月至6月，南昌新建商品房成交1.6万套，成交面积180万平方米，其中，商品住宅成交1.3万套，143万平方米。去年同期，两组数据分别是2.03万套、204万平方米和1.57万套、160万平方米，新建商品房和新建商品住房成交套数同比分别下降21%、18%。更值得一提的是，4月底至今南昌市新建商品房面积库存量超过2013年的销售量。

　　由以上数据可以看出，南昌楼市目前面临房地产投资下降，市场成交量下滑，以及库存高企的现状。之所以出现这样的情况，一方面是前期土地的大量入市，房企积极开工建设新房，导致房屋供给量较大且集中；另一方面，南昌虽然作为江西的省会城市，但是经济并没有沿海城市经济发达，对人口的吸引力并不强，从而住房需求并没有明显增多。逐渐放松的户籍制度以及沿海城市为吸引人才，而放松的落户制度，让不少人士选择留在沿海，而非返回内地置业。这无疑给南昌等二、三线城市造成较大的威胁。

　　中投顾问研究总监郭凡礼表示，中央确立了“分类调控”的楼市调控指导，各地松绑限购情况不断，但为了降低影响，避免媒体围观，大多选择只口头传达而不采用书面传达的形势，舆论压力太大，不过也体现出政府不敢担当，难于担当的表现。闷声松绑，取消原有的限购、限贷、限价等政策，如果楼市局面没有很好的改善，甚至会酝酿进一步松绑的范围，政府为楼市减压的意图较为明显。另一方面，从房企方面来看，则通过各种打折促销方式，来提高销售量，包括“零首付”、“一成首付”、赠送精装修或者赠送家电等方式吸引购房者。

　　房地产行情较为紧张的地方，也是地方政府压力较大，并急于用其他投资来带动地方经济发展。近日，地方政府密集拜会发改委，请求大项目提前动工，请求中央给予资金支持等。湖北、江西、四川等均有表示，其中江西2014年计划安排重大项目560个，总投资约1万亿元，当年完成投资2800亿元以上。江西实施省重点工程项目200个，总投资4500亿元以上。重点开工建设昌吉赣客专、蒙西至吉安煤运通道，加快推进赣深客专、池九客专、鹰梅铁路等项目前期工作。调整房地产行业在整个国民经济中的比重，调整经济结构，需要其他产业经济的发展。　(作者系中投顾问产业与政策研究中心 研究总监)

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