华泰证券：房地产将成A股龙头

　　重点推荐：信达地产、保利地产、招商地产，交易性机会关注金融街

　　基本面中性偏正面

　　融资成本逐步下降

　　过去10年中国地产商的发展壮大，基本来自于融资规模的扩张，而非踏踏实实盖房子勤劳致富；地产行业对融资环境的敏感性要高于对地产销售的敏感性，融资成本的下降往往会预示着地产基本面的好转，也会刺激房地产股票的上涨。就我们跟踪的银行贷款、信托融资、银行理财融资、海外融资四个主要融资渠道变化来看，融资环境对房地产行业是愈加友好，成本也在逐步下降。

　　信托产品融资成本下降显著。进入2014年后，房地产信托收益率分布逐渐收敛下行，价格中枢也稳定向下。全年看，房地产信托平均收益率下降幅度接近100BP，位于低位区域。

　　理财产品融资成本持续位于低位。14年银行理财产品的利率中枢在1月份就开始实质性下降了，并且这种下降势头并无终止的意思，全年理财产品平均收益率为5.2%相比13年底，累积下降幅度达60+bp，成本持续位于低位。

　　银行渠道融资成本低位徘徊。海银行间同业拆放利率(SHIBOR)自去年7月钱荒期间飙升后剧烈下降，进入14年后一直处于下降通道。由于年底季节性因素12月份隔夜拆解利率尽管略有反弹，但同比去年12月份依然下降62BP，我们预计春节后隔夜拆解利率将重回下降通道。这也预示着地产商来自银行体系的融资成本会逐渐降低。

　　海外债券融资成本维持低位。从图中可以看出万科、保利海外债券收益率则从2014年年初近5.25%，下滑到目前3.3%左右；这种下滑一方面反映出后继开发商出海融资的成本更为低廉，也反映出海外投资者对大陆地产业的看法也逐渐变得更为乐观。另外，两家公司债券的息差逐渐收窄，说明了海外投资者对于地产行业的整体观点越来越正面，使得万科债的治理溢价逐渐缩小。

　　中票等资本工具锦上添花。此外，资本市场产品对房企支持情况不断转好，如房企银行间中票发行的推出，其具备优势的利率也为融资面锦上添花；以龙头万科近期18亿元中期票据的发行来看，起息日14年12月26日，期限三年，发行利率仅为4.7%，接近于海外融资的利率水平。

　　销售四平八稳，温和复苏

　　—始加热

　　今年以来房地产销售持续的疲软导致行业投资增速下滑，土地购置、商品房新开工施工面积均出现下降；土地购置方面，2014年前十月，40大中城市土地出让金同比下降16.12%，土地出让面积同比下降21.68%；后续伴随宽松预期的提升，房地产销量及价格的适度回暖之下，地产开发商土地购置热情显著反弹，土地市场呈现回暖态势；其中，一线城市年末回暖尤为明显，政府顺势加大推地，结合房企扩充一二线城市储备的需求强烈，使得年末的一线城市土地市场迎来小高峰。

　　消息面暖风频吹

　　2014年，可以看出行政调控对地产业的态度发生了180度的大转折，先是限购等行政性措施的退出等去调控化，放弃了限制地产业发展的粗暴式行政调控。后来的重新定义首套房贷款政策，鼓励商业银行发放房贷，以及北京调整公积金贷款政策则甚至带有部分支持、鼓励地产行业健康发展的意味。

　　未来来看，除了业以落地的不动产登记制度外，近期地产政策将以暖风为主。市场担忧的房产税，由于已经转入立法缓解，就国内的立法程序与节奏看，近期出台的概率非常非常低。

　　技术面上涨冲动强烈

　　房地产行业滞涨，并且波动性出现异常，有强烈均值回归需求

　　与市场认知不同的是，我们认为过去、现在和将来，地产行业即不是10年前地产研究员所说的成长性行业，也不是去年研究员说的夕阳产业。本质上，中国的地产业压根就是一个简简单单、纯纯洁洁的周期性行业。

　　周期性行业随着经济周期的波动表现出来的，高Beta、股票上涨初期缺乏基本面支撑、跟大盘走势形成相对稳定的关系等特征，也全部适用于中国的地产行业。2008年金融危机后，相比其他行业和其他国家地产股，A股地产行业出现了滞涨的局面。这种滞涨甚至破坏了一个周期性行业所必备的波动性特征。直到最近半年，波动性上才出现了剧烈的修正，从图14可以看出，这种修正还远未结束，需要更为剧烈的运动，实现地产股波动性的均值回归。

　　机构选股策略：龙头打天下，信达坐江山

　　此轮行情，带有杠杆特征，并且是增量资金主导。在这种背景下，大盘、白马、龙头股票是不二的选择，因为新资金既无实力也无耐心付出高昂的研究成本去追踪中小股票的投资机会。

　　龙头股：无他，估值赛跑尔

　　地产行业是周期性行业，行业内的公司共性强于个性，所以决定公司涨幅大小的往往是估值差异。尤其是在牛市中，资金选股逻辑变得简单、粗暴，这种向低估值轮动的效果会愈加显著。比较保利、招商、万科三家公司的估值看，我们认为招商前期估值修复最快，但是尚未触及相对估值的顶峰，未来仍会有继续上涨的动能。但从上涨速度上看，估值修复较慢的保利地产可能会取代招商地产的领头羊位置。

　　信达地产：收藏品，千万别做技术分析

　　信达地产作为我们重点推荐的品种，在前期的推荐下，市场迅速认可其金融地产商业模式；时至今日，信达地产估值仍旧低于行业平均水平，同时具备崭新的轻资产运作模式，仍旧属于难得一见的品种，后市上涨空间巨大。前期我们使用业务模式转换之PB法、大股东资源盘点之市场空间法对于公司价值综合测算，认为信达地产在业务模式转型期间的合理价值波动区间应当为18~28元之间。(详见报告《信达地产：熊市可以任性，牛市却要谨慎》)

　　当然作为刚被市场关注到的新品种，股价波动中可能会出现短暂的犹豫和波折，使得从技术分析角度去看有时会出现一些瑕疵。但是，由于信达地产市值小，并且大股东持有大部分股权，自由流通股只有30亿左右，收集筹码并不容易。所以我们强烈建议不要对这种潜力股进行技术分析，因为一旦卖错追回的成本会异常高昂。

　　所以我们建议机构投资者要将信达地产当成收藏品，而不是炒来炒去的交易性品种。

　　每周一股：交易性机会发掘

　　为了迎合交易性投资者的需求,我们也开发了一款量化产品,用于以周为单位的交易决策.其思想是在向下风险最小的股票中寻找上涨概率最高,上涨空间最大的股票.但是这种交易策略的有效期非常短,通常需要每周更换股票.

　　本周分析来看,我们认为对于中小型\交易频繁的投资者来看,金融街是不错的选择。
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